Prêt relais, une avance de fonds à manier avec prudence

Parce qu'il n'est pas évident de faire coïncider achat d'un nouveau logement et revente du précédent, le prêt relais facilite la transition en vous octroyant une avance de fonds sur une courte période. Mais attention aux mauvaises surprises lorsqu'un imprévu rallonge les délais de votre projet…

Vous avez décidé de vendre votre logement actuel pour en acquérir un autre ? Que ce soit pour gagner des mètres carrés supplémentaires, changer de localisation ou encore à la suite d'une séparation, on estime qu'environ 40 % des propriétaires cèdent leur bien immobilier pour en acheter un nouveau. Se pose alors la délicate question du financement puisque l'argent de la revente est en général indispensable à ce futur projet. Or, il est bien rare de pouvoir synchroniser ces deux opérations ! Pour gérer la transition sans avoir à passer par la case location, il existe le prêt relais. Focus.

Une avance partielle

Ce crédit immobilier spécifique consiste ni plus ni moins en une avance de fonds calculée sur la valeur de votre logement actuel. Plus précisément, son montant correspond à un pourcentage compris entre 50 et 80 % de son prix estimé. Grâce à cette enveloppe, vous pouvez donc disposer d'un apport nécessaire pour financer votre nouvelle acquisition afin de déménager sans attendre.
On parlera de prêt relais « sec » si votre futur nid douillet affiche un prix similaire au vôtre, voire en dessous, puisque vous n'aurez besoin d'aucun autre emprunt pour vous l'offrir. Mais le plus souvent, l'habitation convoitée est plus chère que la première. Dans ce cas, il faudra donc recourir à un « prêt relais adossé » en l'associant à un crédit amortissable classique à long terme pour compléter l'enveloppe.

Une solution onéreuse

Si le prêt relais est pratique, il peut en revanche coûter cher aux propriétaires en transition. En effet, ce crédit étant voué à être de courte durée – entre 12 et 24 mois maximum –, les établissements bancaires ne se gênent pas pour appliquer des taux d'intérêt élevés : de 0,10 à 0,30 % en plus par rapport à un emprunt classique. D'après les données de la Banque de France, le taux effectif moyen appliqué pour ce produit était ainsi de 4,98 % fin 2024, sachant que le taux maximal était fixé à 6,64 % (taux d'usure) au 1^er janvier 2025.
Afin de limiter la facture, il s'agit donc de vendre le premier logement au plus vite mais aussi de pouvoir assumer des mensualités potentiellement importantes. Il est ainsi plus avantageux de payer non seulement l'assurance mais aussi les intérêts de votre prêt relais au fur et à mesure, pour éviter que ces derniers ne se capitalisent. Dans le cadre de cette franchise dite « partielle », seul le capital emprunté sera donc remboursé lors de la revente.
Néanmoins, dès lors que s'ajoute dans l'équation un autre crédit immobilier, il devient très difficile de tout assumer chaque mois ! C'est pourquoi il est possible de recourir à un remboursement avec « franchise totale » en différant le paiement du capital et des intérêts une fois la vente du premier bien réalisée.