On ne gère pas un petit immeuble comme on administre une grande résidence. Face à ce constat, l'État a mis en place des règles dérogatoires pour les copropriétés de moins de cinq lots durant l'été 2020.
Lorsqu'on évoque la question du fonctionnement des copropriétés, on pense le plus souvent aux grands immeubles et aux résidences qui comportent plusieurs bâtiments et dans lesquels tout fait et geste est strictement encadré. Mais si elles sont bien moins médiatisées, les toutes petites structures dont les logements se comptent sur les doigts d'une main ne doivent pas être oubliées non plus. L'actualité législative a d'ailleurs permis de les mettre en lumière.
Une réforme attendue
En France, près de trois logements sur dix, soit 9,7 millions d'habitations, appartiendraient à une copropriété d'après une étude réalisée en 2018 par le Crédit Foncier. Et si la majorité d'entre elles comportent des dizaines de lots, voire plus d'une centaine pour les ensembles immobiliers les plus vastes, bon nombre de résidences ne comptent qu'une poignée d'appartements. Or, si ce cadre de vie plus intimiste a de multiples avantages, il s'accompagnait auparavant d'une lourdeur administrative disproportionnée.
Afin de simplifier la gestion de ces petits immeubles, l'ordonnance du 30 octobre 2019 (prise dans le cadre de la loi Élan de 2018) a donc imaginé un régime dérogatoire dont les mesures sont enfin entrées en vigueur en juin et en juillet 2020 grâce à la parution des textes d'application nécessaires.
AG et conseil syndical en option
Ce dispositif spécifique concerne les copropriétés comprenant 5 lots ou moins, qu'ils soient à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Ceci dit, un critère de budget est également pris en compte par le législateur. Ainsi, les résidences dont le budget prévisionnel est inférieur à 15 000 €, sur une période de trois exercices comptables consécutifs, peuvent également bénéficier de ces assouplissements.
Au vu du nombre limité de copropriétaires, l'élection d'un conseil syndical n'est ici plus obligatoire. Ceci dit, il peut être judicieux de mettre en place cette instance lorsque l'immeuble est administré par un syndic professionnel, afin de pouvoir contrôler plus aisément la gestion de ce dernier. À défaut de faire appel à un pro, il faut d'ailleurs élire à la majorité des voix un syndic bénévole parmi les copropriétaires. D'autre part, le syndicat des copropriétaires échappe à la règle classique de double comptabilité. Ses engagements pourront être constatés en fin d'exercice.
Si l'assemblée générale annuelle reste incontournable pour voter le budget prévisionnel et faire approuver les comptes, la plupart des décisions relatives au bon fonctionnement de l'immeuble peuvent, en revanche, être prises sans en passer par le formalisme de convocation d'une AG. Dans ce cadre, une consultation de l'ensemble des copropriétaires suffit (par visioconférence, courrier papier ou électronique ou une réunion physique), à condition qu'il y ait l'unanimité des voix.
Gérer une résidence à deux
Dans certains cas, la copropriété se résume seulement à deux lots ! Là encore, les contraintes de gestion ont donc été simplifiées :
-> une AG annuelle : ici aussi, l'assemblée générale n'est obligatoire qu'une fois par an pour voter le budget et approuver les comptes. Les autres décisions peuvent être prises par le copropriétaire qui détient, selon les cas, plus de la moitié des voix ou au moins les deux tiers. De même, chaque copropriétaire peut prendre des mesures conservatoires. Pour prévenir tout litige, la décision de l'un pourra toutefois être contestée par l'autre dans les deux mois suivant sa notification.
-> une participation équitable : les deux propriétaires sont tenus de contribuer aux dépenses en fonction de leurs quotes-parts sur les parties communes.
-> le syndic : à défaut d'un syndic professionnel, la mission peut être déléguée par le syndic bénévole à un tiers.
-> un recours possible : en cas de conflit entre les deux copropriétaires, celui qui n'est pas syndic peut exercer une action en justice contre l'autre en paiement des provisions sur charges.
