Gérer un bien mis en location implique forcément certains frais d'entretien et de réparations diverses. Mieux vaut alors anticiper ces coûts pour éviter qu'ils ne plombent votre budget.
Un investissement locatif entraîne de nombreux frais trop souvent sous-estimés par les propriétaires. Au-delà de l'acquisition elle-même, il faut en effet tenir compte de la fiscalité (impôts fonciers et sur les loyers perçus), des éventuelles charges si le bien est en copropriété mais aussi de tous les incidents qui pourraient survenir en cours de location et qui sont de la responsabilité du bailleur. Plomberie, dégât des eaux, serrurerie et autre panne d'électroménager ont ainsi tôt fait de peser sur votre budget, raison pour laquelle il faut toujours prévoir un fonds de roulement dédié dans sa trésorerie personnelle.
La plomberie, premier incident locatif
Rappelons en effet que si les menues réparations et entretien courant sont à la charge du locataire, le propriétaire est tenu de délivrer un logement en bon état et de s'assurer qu'il le reste. Aussi, dès lors qu'il s'agit d'une location meublée, toute panne ou dysfonctionnement de l'électroménager non imputable au locataire devront être réparés par le bailleur. De façon plus générale, c'est encore le cas pour un volet défectueux, une douche qui fuit, une VMC vétuste ou lorsque le chauffe-eau rend l'âme.
D'après la plateforme Seloger.com, les dix travaux les plus fréquents à la charge du propriétaire concernent les réseaux d'électricité et de gaz (remise aux normes et réparation), le système de ventilation, le système de chauffage, l'alimentation en eau potable, le changement d'un robinet, la réparation des canalisations, le remplacement de la chaudière, le détartrage d'un chauffe-eau électrique, le remplacement d'un revêtement de sol et enfin celui des fenêtres en cas de vétusté.
À partir de l'analyse de quelque 3 500 incidents déclarés en 2022 et 2023 au sein de 5 000 logements en gestion, l'agence en ligne Flatlooker.com a plus précisément identifié les principaux dégâts auxquels les bailleurs particuliers doivent faire face. Et c'est la plomberie qui arrive en tête de liste des sinistres à 28,3 %, devant les dégâts des eaux (14,9 %) et la serrurerie (13,1 %).
Plus de 400 € par an
À moins d'avoir mis en location une ruine (ce qui est interdit par la loi), vous n'aurez heureusement pas à intervenir régulièrement chez votre locataire pour remettre en état son installation ! Il n'empêche, selon l'étude menée par Flatlooker.com, il faut tout de même s'attendre à gérer un incident de plomberie tous les ans et un dégât des eaux tous les 2 ans, tandis que la serrurerie pose souci tous les 2 ans et demi. Attention encore, les incidents liés à l'électroménager et à l'électricité surviennent en moyenne tous les 3 ans, alors que les travaux de peinture sont à prévoir tous les 5 ans (c'est bien souvent nécessaire après le départ du locataire).
Or, la plateforme estime le coût de ces interventions techniques autour de 116 € en moyenne, sachant que les dépenses augmentent avec le temps. Sur une période de 5 ans, Flatlooker a donc évalué qu'il fallait prévoir un budget moyen de 423 € par an pour faire face à ces divers tracas locatifs, contre 240 € lors de son étude 2019.
Bien entendu, ce ne sont là que des estimations qui peuvent varier du tout au tout selon l'état du bien. Nicolas Goyet, CEO du site, précise ainsi que « ces coûts sont probablement sous-estimés. En réalité, le propriétaire devrait également prévoir des fonds pour couvrir les dépenses inattendues liées à des incidents imprévus qui pourraient survenir lors de la location. »
