Face à la mauvaise réputation persistante des syndics, l'État mise sur un encadrement plus strict des pratiques et une transparence accrue. La nouvelle fiche d'information standardisée en vigueur depuis le 1er janvier 2022 va dans ce sens.
Acteurs incontournables des copropriétés, les syndics professionnels ont pourtant souvent mauvaise presse ! En 2018, les services de Répression des fraudes de la DGCCRF ont notamment épinglé les clauses abusives et le défaut d'information des contrats du secteur en relevant un taux de 46 % d'anomalies sur près de 300 syndics de copropriété contrôlés. Pour inverser la tendance, l'État s'emploie donc depuis plusieurs années à assainir les pratiques et à favoriser la concurrence.
Un encadrement progressif
Choisir librement un syndic implique d'avoir plusieurs propositions à départager, ce qui n'était pas toujours le cas avant 2014. La loi Alur a donc imposé une mise en concurrence systématique des syndics par le conseil syndical, afin que l'assemblée générale puisse se prononcer en connaissance de cause sur la désignation de la société. Au départ prévu chaque année, ce comparatif a ensuite été fixé tous les 3 ans par la loi Macron de 2015 pour coller à la durée de mandat des syndics. Mais depuis le 1er juin 2020, plus aucun délai n'est requis, le législateur se contentant de prévoir une mise en concurrence à chaque désignation d'un nouveau syndic.
Pour choisir en toute connaissance de cause, encore faut-il avoir des éléments de comparaison fiables. C'est notamment pour cette raison que la loi Élan du 23 novembre 2018 a étendu les pouvoirs du conseil syndical. Si ce dernier en fait la demande, le syndic doit ainsi lui remettre sous 1 mois l'ensemble des justificatifs de gestion et d'administration de la copropriété. De quoi éclairer le retour d'expérience...
En vue de faciliter un peu plus la comparaison, la loi Élan a également prévu l'instauration d'une fiche d'information détaillée sur les prestations et prix pratiqués par les syndics. Plus de 3 ans après son annonce, cette mesure est enfin entrée en vigueur le 1er janvier 2022 ! Désormais, les professionnels du secteur ont en effet l'obligation de joindre ce document standardisé à tout projet de convention avec une copropriété. Un récapitulatif pertinent quand on sait que ces contrats comptent aujourd'hui une vingtaine de pages...
Menez l'enquête
Si la législation œuvre donc pour donner toutes les cartes en main aux copropriétés dans le choix de leur syndic, elle ne peut pas tout. En effet, il revient au conseil syndical de mener une enquête approfondie et minutieuse pour trouver l'administrateur de biens le plus pertinent. Or, il est justement constitué de copropriétaires bénévoles qui ignorent souvent tout des critères sur lesquels s'appuyer.
La bonne réputation de l'entreprise est alors un premier élément clé dans la prise de décision. Le conseil syndical est notamment en droit de demander des références aux cabinets démarchés, afin d'être mis en relation avec de précédentes copropriétés. Les avis laissés en ligne sont également incontournables, même s'ils doivent être pris avec un nécessaire recul. Bien entendu, il faut aussi vérifier à ce que le syndic soit dans les clous et dispose bien d'une carte professionnelle, un Kbis, une garantie financière et une attestation de responsabilité civile professionnelle en règle.
Veillez en outre à ce que l'administrateur de biens soit adapté à la taille et au type de gestion de votre résidence. Tous ne proposent pas forcément les mêmes modalités et peuvent être plus ou moins adaptés aux petits ou grands immeubles. Par ailleurs, si la proximité géographique est forcément un plus pour faciliter la gestion de terrain, n'en faites pas votre condition numéro 1 puisque le gestionnaire ne se rendra dans la copropriété que de façon épisodique.
Enfin, selon Syndicalur, un courtier spécialisé dans la mise en concurrence des syndics « le prix moyen d'un syndic est de 200 à 250 € HT du lot en Île-de-France, un peu moins en province ». Attention donc aux offres bien plus basses qui peuvent cacher certaines pratiques de « marges arrière », consistant à faire appel à des prestataires facturés rubis sur l'ongle à la copropriété, tout en se faisant rémunérer par ces derniers.
