Bon nombre de particuliers, pourtant solvables, se voient refuser des crédits immobiliers par les banques. De nouvelles sociétés privées leur offrent alors une alternative : la location-vente. Focus sur cette solution en plein essor.
Le robinet du crédit s'est bien tari en quelques mois ! Très strictes sur les conditions d'octroi, les banques n'hésitent pas à refuser les dossiers de particuliers qui ont pourtant une bonne situation, dès lors que le profil est considéré comme atypique. Vous n'arrivez pas à emprunter malgré des revenus confortables ? Le montant du prêt proposé ne permet pas de vous offrir un logement adapté à vos besoins ? Et si vous tentiez la location-vente pour réaliser votre projet ?
Louer avant d'acheter
Si différents termes sont utilisés pour désigner cette opération, le principe de base est assez simple, comme nous l'explique Adrien Peligry, cofondateur et président d'Hestia, une solution de leasing immobilier lancée en 2022. « Notre société achète le logement convoité à la place de notre client qui peut ainsi y emménager. On va ensuite l'accompagner pour qu'il puisse en devenir propriétaire dans les meilleurs délais en exerçant son option d'achat afin de nous racheter le bien au prix déterminé à l'avance. » Durant toute la durée du contrat, qui s'étend en général de 1 à 3 ans, le particulier va alors régler un loyer correspondant aux tarifs du marché, en sachant que 20 % de cette somme sert à constituer un apport pour ce futur achat et sera donc déduit du tarif final (les 80 % restants servant à rémunérer la société).
Ce mécanisme en vogue s'inspire notamment du contrat de location-accession proposé par les bailleurs sociaux aux locataires de HLM afin qu'ils puissent acquérir leur logement progressivement. Sauf que cette offre est rare et réservée aux ménages modestes éligibles. Le leasing ou location avec option d'achat, permet alors d'élargir ce concept.
De bons profils ciblés
Ce sont ici les personnes boudées par les banques mais solvables qui sont visées. Hestia a par exemple réalisé une opération de leasing près de Bordeaux pour un client empêché d'emprunter à cause d'un crédit automobile aux fortes mensualités, tout en sachant que ce prêt serait soldé d'ici 2 ans. Autre exemple criant : un propriétaire d'une villa évaluée 1,5 million d'euros ne parvenant pas à obtenir un prêt relais pour acheter un bien à 1 million d'euros et qui a donc opté pour le leasing.
Plus largement, on pense aux indépendants et professions libérales qui ne justifient pas des 3 ans de bilans comptables exigés par les banques ou encore de jeunes actifs avec de bons salaires mais pas d'apport. C'est en somme « une solution pour des profils qui ont besoin de plus de temps pour avoir un dossier finançable et pour lesquels nous allons tout faire pour qu'ils puissent obtenir leur crédit et être ainsi pleinement propriétaires d'ici 3 ans », résume Isabelle Bail, responsable des partenariats pour le réseau de courtage Vousfinancer qui s'est allié au mois de mai avec Sezame, une autre entreprise de leasing immobilier fondée en 2022.
Une opération bien préparée
Lorsqu'ils convoitent un bien, les potentiels acquéreurs envoient donc leur demande à ces sociétés qui vont se charger de vérifier leur profil financier mais aussi la pertinence de leur projet. Il ne s'agit en effet pas de financer n'importe quelle habitation ! «On se positionne sur des logements du type T2, T3, T4 dans des métropoles ou des villes d'au moins 50000 habitants, précise Adrien Peligry. On s'assure que le bien soit un bon investissement, c'est-à-dire qu'il soit amené à prendre de la valeur, puisse être revendu facilement et que son prix ne soit pas surévalué, quitte à le négocier.»
Solution de niche
Si les nouveaux acteurs du leasing immobilier ont la cote, les heureux élus sont pour l'heure peu nombreux. Car derrière ces opérations, il y a des fonds immobiliers constitués avec des partenaires financiers ayant à cœur de diversifier leurs actifs. Tout dépend donc des levées de fonds obtenues. Alors qu'Hestia a plus de 4 000 demandes d'acquéreurs en attente, elle a ainsi acheté une dizaine de biens à ce jour, pour un prix moyen de 200 000 € par transaction, et prévoit d'acquérir une centaine de logements prochainement, tandis que Sezame ambitionne d'accompagner 50 ménages en 2023.
Gare aux confusions
Alors que le leasing immobilier cible l'achat de logements, il se distingue du crédit-bail immobilier qui permet aux professionnels de louer un local commercial avec la possibilité de l'acquérir plus tard. Quant au leasing utilisé dans le secteur automobile, il sert surtout à changer de voiture périodiquement puisqu'il est souvent plus intéressant de rendre le bolide après la période de location, plutôt que de lever l'option d'achat pour l'acquérir. À l'inverse, le leasing immobilier vise cet achat final, qui peut d'ailleurs être effectué de façon anticipée sans pénalité.
