Alors que l'interdiction de louer des passoires thermiques entre en vigueur, il est judicieux de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Petits ou grands chantiers, c'est une affaire de budget, d'habitation et de vision à court ou long terme.
Vous projetez de vendre, de louer ou d'investir dans un logement mal noté au diagnostic de performance énergétique (DPE) ? Alors que l'étau se resserre autour des passoires thermiques, vous avez tout intérêt à agir sans tarder. Le triptyque classique consiste ainsi à cibler l'isolation du logement, le chauffage et la ventilation. Ceci dit, la donne n'est pas la même en fonction du type d'habitation et de votre budget. Il va donc falloir prioriser.
Le casse-tête de la copropriété
Une copropriété impose d'importantes contraintes en termes de travaux puisque tout ce qui touche au commun, tel que l'isolation extérieure, le chauffage collectif et même l'installation d'une VMC nécessite un vote en assemblée générale. « Les travaux à la main du copropriétaire peuvent être l'isolation par l'intérieur, le changement des radiateurs par des modèles dits intelligents et le remplacement des ouvrants, fenêtres et portes, à condition de respecter le code couleur et les matériaux imposés par la copropriété », détaille Eve Antoine, co-fondatrice de Circuméo, une start-up spécialisée dans le processus d'investissement locatif. Mais attention, l'isolation des murs va grignoter plusieurs centimètres de surface, ce qui peut entraîner une diminution des mètres carrés et donc du prix du bien…
Dès lors, il faut mûrement réfléchir à son projet de travaux et se renseigner auprès du syndic. Comme le précise Thomas Charrier, le gérant du cabinet de diagnostic immobilier B2I Expertises, partenaire de Circuméo : « On ne va pas conseiller de s'attaquer à l'isolation intérieure si la copropriété a déjà prévu des travaux d'isolation extérieure d'ici deux ou trois ans. » De même, avec un appartement situé en étage, et qui a donc peu de surface en contact avec l'extérieur, le remplacement des radiateurs et des ouvrants peut parfois suffire à remonter le niveau d'un mauvais DPE au-dessus des seuils autorisés. Ce peut alors être une solution à moindre coût pour des propriétaires, occupants ou bailleurs, désireux de revendre à court terme.
Rénover un pavillon à long terme
La logique est différente pour une maison individuelle. Dans le cadre d'une vision à moyen ou long terme, il peut être intéressant de profiter de l'effet d'aubaine actuel autour de la rénovation globale pour faire réaliser des travaux importants afin de gagner directement plusieurs lettres sur son DPE.
« Il faut commencer par isoler la toiture et les combles (responsables de 30 % des déperditions de chaleur), puis les murs (20 à 25 % des déperditions) », nous explique Nicolas Moulin, le fondateur de Primesenergie.fr, l'un des sites agréés pour financer les travaux des particuliers grâce au dispositif des certificats d'économie d'énergie. Il conviendra également de remplacer le vieux système de chauffage par un équipement moderne. « Dans un budget très contraint, une chaudière gaz à très haute performance énergétique (THPE) peut alors suffire », selon l'expert. Enfin, ajouter une bonne ventilation est un complément efficace et peu coûteux.
Avec un budget plus confortable, vous pourrez aussi prévoir l'isolation des planchers bas et des fenêtres et pourquoi pas opter pour une pompe à chaleur ou une chaudière biomasse. Mais attention car l'addition grimpe très vite ! « En moyenne, il faut compter entre 40 000 et 60 000 € pour la rénovation globale d'une maison de 100 m2 », précise Nicolas Moulin. Heureusement, le cumul de MaPrimeRénov et du « coup de pouce rénovation globale » permet de prendre en charge plus de 50 % de la facture pour un ménage lambda et jusqu'à 70-80 % pour un foyer modeste.
Faites le point sur votre projet
Si le DPE pose un diagnostic de l'état de votre logement, il ne permet pas à lui seul de déterminer les travaux de rénovation à entreprendre. Pour ce faire, vous pouvez opter pour un DPE projeté. Plus poussée, cette version consiste à réaliser une simulation de gain énergétique après chantier. Cette projection est notamment courante dans le cadre d'une demande d'éco-prêt à taux zéro. Pour aller encore plus loin, vous pouvez sinon faire réaliser un audit énergétique, qui sera d'ailleurs rendu obligatoire courant 2023 dans le cadre de la vente d'une habitation individuelle. Cette étude permet de repérer les sources de gaspillage énergétique et d'évaluer le montant des améliorations à apporter.
Afin d'être guidé dans votre projet, n'hésitez pas à contacter un conseiller France Rénov au 0 808 800 700 (numéro non surtaxé) ou via le portail du service public France-renov.gouv.fr.
Focus : Quel intérêt à agir ?
Il est désormais interdit d'augmenter le loyer des biens en cours de location classés F ou G par le DPE, tandis qu'il sera tout bonnement défendu de louer ou relouer des habitations affichant plus de 450 kWh d'énergie finale/m²/an au 1er janvier 2023. L'interdiction s'appliquera ensuite à tous les logements classés G en 2025, puis F en 2028 et E en 2034.
En parallèle, la « valeur verte » compte de plus en plus lors de la vente d'un bien immobilier. La note du DPE peut ainsi avoir un réel impact à la hausse ou à la baisse sur le prix de votre logement. Enfin, si rien n'est programmé pour l'instant, l'idée d'augmenter les droits de mutation des habitations les plus mal classées fait aussi son chemin parmi les politiques…
