Zones de tension immobilière : le périmètre s'élargit

Plus de 150 communes connaissant un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements ont été reclassées en zone tendue le 2 octobre. Qu'est-ce que cela change ? On vous dit tout.

Certaines agglomérations attirent les ménages comme les papillons vers la lumière. Sauf que l'offre de logements disponibles ne suffit pas toujours à répondre à cette abondante demande, tant en termes de volume que de prix. Ce phénomène de « tension du marché immobilier » entraîne alors une flambée des tarifs, jetant de nombreuses familles dans la précarité. C'est la raison pour laquelle l'État a mis en place, dès 2003, un zonage du territoire national afin de prendre en compte les différents degrés de tension du marché du logement. Et justement, cette carte a été tout récemment actualisée. Décryptage.

Reclassement

Baptisé « zonage ABC », ce dispositif classe les communes en cinq catégories. En tête de liste des zones considérées comme tendues, on trouve Paris et 75 villes d'Île-de-France classées A bis, tandis qu'une bonne partie de la Côte d'Azur et certaines agglomérations comme Marseille, Lyon, Montpellier ou Lille sont estampillées A. Un cran en dessous mais toujours jugées tendues, la catégorie B1 comporte des communes comme Angoulins, Arles, Dijon, Mulhouse ou encore Rennes. Viennent ensuite les catégories B2 pour les zones « en déséquilibre » et C pour celles considérées comme « non tendues ».
Cette catégorisation ne doit toutefois pas être figée dans le temps, afin de s'adapter aux évolutions de chaque territoire. Un certain nombre de villes, autrefois sans difficulté en la matière, sont en effet confrontées à une augmentation rapide des prix de vente et de loyers depuis plusieurs années. Afin de prendre en compte ces nouvelles réalités locales, un arrêté du 2 octobre 2023 a donc reclassé plus de 200 communes, dont 154 sont passées des niveaux « détendus » à « tendus ». C'est par exemple le cas d'Arras, Besançon, Colmar, Embrun, Troyes, Quimper, Lacanau, Le Mans, Montauban, Pézenas ou encore Uzès. Notons ici les cas éloquents de Villard-de-Lans, Samoëns et Les Deux Alpes qui ont bondi du niveau C au niveau A !

À quoi cela sert-il ?

Cette classification qui ne doit rien au hasard, puisqu'elle tient compte des prix immobiliers, des montants des loyers et de la dynamique territoriale, a de multiples répercussions.
Ce zonage est d'abord utilisé par les pouvoirs publics dans le cadre de la construction des logements locatifs intermédiaires qui sont circonscrits aux zones A et B1. Destinés aux classes moyennes, ils affichent des loyers 10 % à 15 % moins chers que le marché local en contrepartie d'avantages fiscaux pour les bailleurs. Ce reclassement va donc permettre de soutenir le développement de cette offre dans les territoires concernés.
De même, le zonage ABC permet de moduler les conditions d'éligibilité pour certains dispositifs d'aide au logement, tels que le bail solidaire et la location-accession dont les plafonds de ressources varient entre la zone A et les zones B et C ou le prêt à taux zéro (PTZ) qui prévoit des conditions de revenus différentes pour les zones A bis et A, B1, B2 ou C. Le gouvernement prévoit d'ailleurs de recentrer le PTZ sur les communes où les besoins de logements sont les plus forts en 2024.
Les programmes d'investissement locatif sont également réservés aux territoires en tension immobilière, à l'image du dispositif Pinel proposé dans les seules zones A, A bis et B1.
En revanche, la catégorisation ABC ne s'applique pas pour les mesures d'encadrement des loyers et de délai de préavis raccourci du locataire. C'est un zonage spécifique aux zones tendues qui intervient pour ces deux critères.