Ce n'est pas parce que votre logement est habité par un locataire que cela vous empêche de le mettre en vente. En revanche, cette transaction va devoir obéir à des règles spécifiques visant à protéger l'occupant des lieux. On fait le point.
Vous souhaitez vous délester de votre investissement locatif pour acheter votre résidence principale ou placer votre argent ailleurs ? On vous dit comment procéder.
Le locataire fait baisser les prix
Il est tout à fait possible de vendre un bien occupé et ce, sans que le locataire n'ait son mot à dire ou soit même informé de cette transaction. Dans la mesure où vous ne lui donnez pas congé, il n'a aucune priorité sur l'achat de ce logement et poursuit son bail normalement. Afin de faciliter la cession, le contrat de location peut également lui imposer de laisser le bailleur visiter le bien avec le candidat à l'acquisition, dans la limite de deux heures maximum durant les jours ouvrables.
S'il n'y a ici aucune difficulté particulière, le véritable point noir réside dans la fixation du prix. Et pour cause puisqu'une maison ou un appartement vendu alors qu'il est occupé subit une décote dépendant de la durée du bail restant à courir, du montant du loyer, du type de bien et de l'âge du locataire. Plus l'acheteur devra attendre pour pouvoir prendre possession des lieux, plus le tarif de vente chutera !
En tête de liste des pires cas de figure, on peut citer la présence d'un occupant de plus de 65 ans à faibles revenus puisque la loi impose alors de le reloger, ainsi que les habitations régies par la loi de 1948 qui accusent une décote allant de 40 à 50 % ! À l'inverse, un studio meublé ne perd pas de sa valeur puisque, comme le bail n'est que d'un an, le nouveau propriétaire n'aura pas bien longtemps à attendre pour récupérer le bien s'il le souhaite. De façon générale, la décote ne dépasse d'ailleurs jamais 10 % pour les petites surfaces qui intéressent surtout les investisseurs locatifs.
Le formalisme de la vente vide
Pour vendre au meilleur prix, beaucoup de bailleurs préfèrent donner congé à leur locataire. Mais il ne faut pas rater le coche ! Vous devez en effet envoyer cette notification à votre occupant au moins six mois avant la fin du bail, sans quoi le contrat sera renouvelé par tacite reconduction pour la même période, à savoir trois ans pour une location vide. En outre, votre locataire dispose ici d'un droit de préemption, autrement dit d'une priorité pour acheter son habitation. Dès lors, la lettre de congé pour vente doit préciser le prix du bien et décrire ce que comprend la cession (logement et annexes). Une notice d'information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire s'y ajoute depuis le 1er janvier 2018.
L'occupant a deux mois pour se porter acquéreur. En revanche, s'il refuse cette option d'achat, la mise en vente se poursuit normalement et il devra quitter les lieux à la fin du bail. Mais attention : si le bailleur vient à baisser le prix de vente, le locataire retrouve son droit de préemption pour un mois et ce, même s'il est déjà parti ! Mieux vaut d'ailleurs que la vente aboutisse, sans quoi l'ancien occupant pourrait poursuivre le propriétaire en justice pour congé frauduleux. Il sera alors à charge pour ce dernier de prouver qu'il a tout de même tenté de céder son bien avant de le relouer à un autre.
À noter : dans le cas d'un bien meublé, le préavis de congé pour vente n'est que de trois mois et le locataire ne dispose pas de droit de préemption.
Transmission du bail
Avec un prix d'achat minoré, un logement vendu loué est une aubaine si l'on n'est pas pressé d'entrer dans les lieux. Ce transfert de location implique toutefois des mises au point :
- le dépôt de garantie : versé par le locataire lors de la signature du bail, il devra lui être restitué à son départ par le nouveau bailleur si le bien a changé de mains en cours de location. L'acquéreur doit donc le réclamer au vendeur lors de la cession !
- la caution solidaire : si une caution garantit le paiement du loyer, elle est transmise avec le bail, à moins que le contrat ne précise qu'elle n'est valable que pour le propriétaire à la date de signature du contrat. Dans tous les cas, le nouveau bailleur ne peut pas exiger d'autre garantie puisque la location se poursuit aux mêmes conditions.
