Vous rêvez de devenir châtelain ? Le dispositif fiscal des monuments historiques vous aidera à faire face au coût vertigineux d'entretien d'un tel patrimoine. On vous dit tout sur ce marché de niche.
Châteaux, manoirs, édifices religieux mais aussi immeubles et hôtels particuliers, la France compte plus de 43 000 bâtisses classées ou inscrites au titre des monuments historiques au regard de leur intérêt particulier. Bien que les communes en possèdent la majorité, on dénombre également près de 35 % de propriétaires privés.
Profil type d'un châtelain
S'il est clair qu'acheter un manoir n'est pas à la portée de tous, il est aujourd'hui possible de trouver son bonheur à moins d'un million d'euros. D'autant plus que la majorité de ces biens sont des immeubles divisés en appartements et accessibles pour quelques centaines de milliers d'euros. Encore faut-il pouvoir ensuite assumer les frais d'entretien et charges. Comptez au bas mot près de 30 000 € par an pour un château de taille moyenne et jusqu'à plus de 150 000 € pour les édifices les plus imposants nécessitant l'emploi de personnel. Sans surprise, ce type d'acquisition est donc réservé à des personnes à hauts revenus, généralement imposées à 41 ou 45 %. Un marché de niche qui séduirait tout de même plusieurs centaines d'acheteurs chaque année d'après les spécialistes du secteur.
Par ailleurs, il ne faudrait pas croire qu'être propriétaire d'un monument historique soit particulièrement rentable. En dehors des biens familiaux transmis de génération en génération, ce sont des passionnés de vieilles pierres attirés par le prestige et l'histoire du lieu qui se tournent vers ce genre d'investissement. Aussi attractif soit-il, le dispositif fiscal s'appliquant ici vise en effet surtout à limiter le déficit des châtelains.
Une carotte fiscale à la clé
C'est la loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques qui est à l'origine du régime dérogatoire d'exception toujours en vigueur aujourd'hui. Lorsque le propriétaire tire des recettes de son bien grâce à une ouverture au public (au moins 40 jours l'été ou 50 jours par an) ou à sa location (3 ans minimum), il peut ainsi déduire 100 % des charges liées aux travaux d'entretien et de restauration de ses revenus fonciers, de même que les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition. Et s'il ne génère aucune recette, certaines charges seront tout de même déductibles du revenu global.
Une défiscalisation considérable pour des personnes fortement imposées ! Revers de la médaille, la loi impose depuis 2009 que les particuliers conservent le bien pendant quinze ans.
Une succession facilitée
Afin de permettre aux familles ancestrales de continuer à préserver le patrimoine français, tout en permettant au plus grand nombre d'en profiter, l'État a prévu un régime attractif en termes de transmission des monuments historiques. Que vous héritiez de ce bien dans le cadre d'une succession ou à travers une donation effectuée du vivant de son propriétaire, vous pouvez en effet être exonéré à 100 % du paiement des droits !
Pour ce faire, vous devez cependant signer une convention avec le ministère de la Culture qui vous engage à conserver le bâtiment classé et à l'ouvrir au public dans certaines conditions.
