Lorsqu'on s'engage dans un prêt immobilier sur vingt ans, on est pressé que ça se termine ! Or, une bonne surprise professionnelle ou un héritage peuvent parfois permettre de couper plus rapidement ce fil à la patte financier. Encore faut-il que la démarche soit avantageuse…
Tout crédit immobilier s'accompagne d'intérêts qui gonflent la facture de votre achat. Sans compter que se coltiner un emprunt de longue durée peut freiner d'autres projets. Afin de vous libérer au plus tôt de votre engagement, vous pouvez donc choisir de rembourser votre prêt par anticipation.
Du cash à foison
La loi vous autorise à procéder à un paiement par avance pour n'importe quel crédit immobilier et à tout moment. Il n'y a aucun délai de préavis à respecter pour adresser cette demande à votre banque. De même, en théorie, vous pouvez soit effectuer un remboursement total, afin de solder votre emprunt une bonne fois pour toutes, soit un simple remboursement partiel. Dans ce cas, la somme injectée permettra donc de recalculer à la baisse la durée restante de votre crédit ou le montant de vos mensualités.
Il va sans dire qu'il ne s'agit pas ici de bouleverser le montant de vos échéances pour des broutilles ! D'ailleurs, certains contrats imposent que le remboursement partiel soit supérieur à 10 % du montant initial du prêt. En d'autres termes, il faut pouvoir s'acquitter d'un seul coup de plusieurs dizaines de milliers d'euros, ce qui arrive généralement en cas d'héritage ou de revente d'un autre bien immobilier.
De douloureuses pénalités
Les banques ne laissent pas filer si facilement leurs emprunteurs ! Les contrats de crédit prévoient en effet le plus souvent le paiement d'une indemnité en cas de remboursement anticipé. Et elle est loin d'être négligeable puisque l'objectif est de compenser le manque à gagner induit par les intérêts qui ne seront pas versés. La législation pose cependant des limites.
Ces pénalités ne peuvent pas être supérieures à la valeur d'un semestre d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt et ne doivent pas non plus dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. En clair, s'il vous reste encore 100 000 € d'échéances, la banque pourra exiger jusqu'à 3 000 € de frais pour vous laisser partir avant le terme ou pour raccourcir ce dernier.
Des exceptions à la règle
Il est néanmoins possible d'échapper à ces pénalités si ce remboursement anticipé est motivé par la revente du bien concerné en raison de circonstances graves. Sont ici visés un changement de lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, la cessation forcée de leur activité (en cas de licenciement ou de handicap permanent par exemple) ou encore leur décès.
De façon logique, la banque ne peut pas non plus exiger d'indemnité de remboursement dans le cas d'un prêt à taux zéro, puisque ce dernier n'implique aucun intérêt et par conséquent aucun manque à gagner à compenser.
À défaut de remplir les conditions voulues, vous pouvez toujours tenter de négocier l'exonération des pénalités si vous avez un excellent profil emprunteur. Dans l'idéal, c'est d'ailleurs lors de la signature du prêt qu'il faut tenter d'obtenir des conditions avantageuses, surtout si vous savez déjà que vous aurez l'occasion de le rembourser avant son terme.
Choisir le bon moment
Pour savoir s'il est judicieux de rembourser son prêt par avance, il faut comparer le montant des pénalités avec celui des intérêts restant à payer. À cette fin, adressez à votre banque une demande écrite de remboursement par anticipation. Elle devra alors vous fournir sans tarder le montant des frais dus.
Attention : la fourniture de ces informations est gratuite pour les offres de crédit immobilier émises depuis le 1er juillet 2016. En revanche, l'établissement bancaire peut facturer ce décompte si votre emprunt est plus ancien.
Sachez enfin qu'en règle générale, le remboursement anticipé n'est réellement intéressant que si le nombre d'années de prêt restant à courir est supérieur à la période déjà remboursée. À défaut, mieux vaut placer votre argent sur un compte rémunérateur.
