Vous venez d'acheter ou d'hériter d'un logement que vous comptez mettre en location ? Pour prévenir tout problème, il est impératif de souscrire certaines assurances afin de vous protéger en cas de sinistre ou d'impayés.
Si l'investissement locatif séduit bon nombre de Français, il n'est pas sans risques. Entre les dégâts des eaux, les dommages potentiels provoqués par votre locataire, son insuffisance d'assurance ou encore les périodes d'inoccupation et les mauvais payeurs, un propriétaire non-occupant doit avoir une trésorerie solide et une bonne couverture assurantielle !
De multiples dangers potentiels
Lors de l'entrée dans les lieux, tout locataire doit souscrire une assurance multirisques habitation. C'est une obligation légale. On pourrait alors penser que le bailleur n'a pas à prendre son propre contrat. Or, ce serait une grave erreur !
La loi Alur de 2014 impose à l'ensemble des copropriétaires, qu'ils soient occupants ou non, d'assurer, a minima, leur responsabilité civile. Dans la situation qui nous intéresse, il s'agit de protéger le bailleur dans les cas où son locataire pourrait se retourner contre lui, à savoir pour un vice de construction, un défaut d'entretien ou un trouble de jouissance.
Mais cette couverture est de toute façon loin de suffire ! Imaginez qu'un dégât des eaux d'une source inconnue survienne alors que l'appartement est inoccupé : vous en seriez de votre poche. Si cette fuite d'eau se répercute chez le voisin, ce serait aussi à vous de payer. Enfin, bien que l'assurance du locataire couvre en principe les dégâts qu'il pourrait causer à votre bien, ses garanties ne suffisent pas toujours en cas de sinistre important.
Prévenir tout sinistre
Pour prévenir ces différentes hypothèses, il est indispensable de souscrire une assurance propriétaire non-occupant, ou PNO.
Elle est, à première vue, similaire au contrat multirisques habitation puisque sa garantie des risques locatifs couvre le logement, occupé ou non, contre tous les sinistres (incendie, dégât des eaux, explosion, etc.). De même, elle vous indemnise si votre électroménager encastré ou le mobilier de votre location meublée est endommagé. Votre responsabilité civile, ainsi que les recours des voisins et des tiers sont eux aussi pris en charge. La PNO comprend, en outre, des protections spécifiques contre les vices de construction, les troubles de jouissance, les défauts d'entretien et les recours des locataires.
En sus de ce socle de garanties, certains contrats incluent d'emblée ou en option d'autres couvertures comme la prise en charge de vos frais si vous devez vous rendre sur place, des prestations de dépannage en l'absence de locataire, la protection du jardin, l'indemnisation en cas de départ prématuré de l'occupant, voire une garantie loyers impayés.
Bon à savoir : l'assurance propriétaire non-occupant coûte entre 50 et 180 € par an, selon les options choisies. Mais cette somme est déductible de vos revenus fonciers.
Pallier les impayés
En dehors des sinistres, les défauts de paiement des locataires demeurent la principale bête noire des bailleurs. Quelques mois de loyers de retard ou un départ à la cloche de bois suffisent à plonger les petits propriétaires dans le dénuement. Pour l'éviter, il est préférable de souscrire une garantie loyers impayés (GLI).
Comme sa dénomination l'indique, cette assurance consiste à vous rembourser les loyers et charges non acquittés par le locataire. Mais elle comprend, en général, d'autres protections comme la prise en charge des réparations s'il a détérioré votre bien ou encore des frais de procédure engagés pour récupérer votre dû. En fonction des contrats, il est même possible de percevoir une indemnisation pendant les périodes d'inoccupation entre deux locataires, ce qui est utile lorsqu'on compte sur le loyer pour rembourser son emprunt immobilier.
Malgré cette couverture attractive, la GLI varie du tout au tout selon les offres, et les modalités de prise en charge peuvent vous révéler de mauvaises surprises ! Un comparatif rigoureux est par conséquent indispensable avant toute souscription.
À noter : le prix de cette assurance oscille le plus souvent entre 2 et 4,5 % du montant du loyer. Là encore, il est déductible de vos revenus fonciers.
