À grand renfort de belles pancartes publicitaires, les promoteurs vantent les atouts de leurs futurs projets immobiliers. Zoom sur les avantages et les risques d'un tel engagement.
Les projets immobiliers promettent aux acquéreurs de profiter de tout le confort moderne dans des immeubles et lotissements à construire. Ces programmes constituent des ventes en l'état futur d'achèvement, plus connues sous le nom d'« achats sur plan ». En d'autres termes, les propriétaires acquièrent un bien qui n'existe pas encore, au risque que le résultat final ne corresponde pas à leurs attentes. Une telle opération demande alors de prendre des précautions.
Les affiches ont beau représenter un immeuble luxueux entouré d'espaces verdoyants, ce n'est que pure fiction puisqu'elles n'ont aucune valeur contractuelle. Tout comme le logement « témoin » du reste. Seul compte en effet le descriptif détaillé du bien, explicité dans le contrat. De même, quitte à acheter un logement neuf, assurez-vous de sa haute performance énergétique. Sans oublier le montant des charges de copropriété qui vous incomberont. N'hésitez pas à comparer plusieurs programmes initiés dans votre commune pour faire votre choix.
Une enquête minutieuse
Il est également essentiel d'anticiper le devenir des abords immédiats du futur bâtiment. Dans ce genre de projets, il est souvent prévu de bâtir un ensemble d'immeubles. Ne risquez-vous pas de vous retrouver avec un vis-à-vis ? De subir des travaux longs et bruyants une fois votre installation terminée ? En outre, ces projets s'implantent généralement dans des zones encore peu urbanisées. Quelles autres constructions sont planifiées ? Comment le quartier va-t-il évoluer ?
Pour répondre à toutes ces interrogations, demandez à consulter auprès de votre mairie le plan local d'urbanisme ainsi que le certificat d'urbanisme. Vous connaîtrez alors toutes les règles de construction applicables, telles que la hauteur des immeubles ou encore l'éventuelle autorisation d'implanter un centre commercial.
Un achat par étapes
Pour formaliser votre engagement, il vous faudra ensuite signer un contrat de réservation du logement avec le promoteur. Il précise en détail les caractéristiques de votre future habitation – surface habitable, nombre de pièces, matériaux utilisés, situation dans l'immeuble, équipements collectifs… – mais aussi les modalités de la vente, le prix et le calendrier des travaux. Examinez donc attentivement le contenu de ce document ! D'autant plus qu'il vous faudra verser un dépôt de garantie correspondant à 2 ou 5 % du prix du bien, suivant le délai de signature du contrat de vente définitif.
Sauf à vous rétracter dans le délai imparti de dix jours (contre sept jours avant 2015), cet acte juridique sera à son tour signé, cette fois devant notaire, quelques mois plus tard. Sa particularité est de vous rendre propriétaire du logement au fur et à mesure de son édification. Raison pour laquelle une assurance responsabilité civile et une couverture incendie doivent avoir été souscrites par le promoteur ou, à défaut, par l'acquéreur.
Le paiement du prix du bien se fera ensuite de façon échelonnée d'après l'avancement du chantier, jusqu'au jour de la réception des travaux et de la remise des clés.
La garantie d'achèvement
Les promoteurs immobiliers ont l'obligation légale de garantir l'achèvement des travaux, en cas de ventes en l'état futur d'achèvement. L'objectif : pallier un éventuel abandon de la construction en cours de chantier. Alors que cette garantie pouvait auparavant être intrinsèque, dans ce cas c'est la société de promotion qui s'auto-garantitissait sur ses fonds propres, cette possibilité trop risquée pour l'acheteur a été supprimée en 2015 par la loi Alur. Depuis, la garantie d'achèvement est donc obligatoirement extrinsèque. Dès lors, le promoteur souscrit une assurance auprès d'un établissement financier extérieur qui devra rembourser les sommes versées par l'acheteur ou assurer la fin des travaux, selon la formule choisie par le professionnel.
