Le prêt à taux zéro se durcit dans l'ancien

Si le prêt à taux zéro vise à faciliter l'accession à la propriété, son public cible se réduit d'année en année. Après un sérieux tour de vis en 2018, la mouture 2020 ajoute de nouvelles contraintes dans l'immobilier ancien. Décryptage.

Si vous avez un projet d'achat immobilier, vous avez sans doute déjà entendu parler du prêt à taux zéro ou PTZ. Ce dispositif étatique est particulièrement plébiscité par les ménages puisqu'il permet de financer entre 20 et 40 % de l'acquisition de leur future résidence principale au moyen d'un emprunt sans intérêts et remboursable sur 20 à 25 ans, avec un différé possible des premières échéances de 5 à 15 ans.
Bémol : outre le respect de plafonds de revenus, les conditions tenant au bien ne cessent de se durcir.

Statu quo pour le neuf

Cette aide financière peut tout d'abord servir à payer la construction de votre nid douillet, l'achat d'un logement tout juste sorti de terre ou encore la transformation d'un local quelconque en habitation. Mais attention, en fonction de votre zone de résidence, son montant sera plus ou moins important !
Seules les zones tendues – A, A bis et B1 – permettent d'obtenir un PTZ atteignant 40 % de l'opération, dans la limite d'un plafond global incluant le coût de la construction ou de l'achat ainsi que les éventuels honoraires de négociation. À titre d'exemple, un couple avec deux enfants peut ainsi prétendre à une aide maximum de 120 000 € en zone A (40 % d'un plafond de 300 000 €).
Quant aux territoires où le marché ne présente pas de tension – les zones B2 et C –, ils devaient tout bonnement être exclus du dispositif au 1^er janvier 2020 ! Face au tollé des professionnels, la loi de finances les a toutefois sauvés de justesse. Comme auparavant, l'enveloppe se limite ici à 20 % du coût de la transaction, soit 44 000 € maximum pour un couple avec deux enfants (20 % d'un plafond de 220 000 €).

La performance énergétique dans l'ancien

Si le PTZ est un vrai atout pour l'immobilier neuf, il se réduit en revanche comme une peau de chagrin dans le secteur ancien. Rappelons en effet que depuis 2018, les territoires en tension sont ici exclus. Les biens ayant déjà été habités doivent donc être situés en zones B2 ou C pour être éligibles à cette aide qui s'élève alors à 40 % du coût de l'opération. Seul l'achat d'un logement social par son locataire (qui y réside depuis au moins deux ans) échappe à cette contrainte de localisation.
Dans le secteur privé, l'aide est en outre réservée aux seules habitations anciennes nécessitant d'importants travaux de rénovation. Le chantier doit représenter au moins 25 % du coût total de la transaction. Or, un décret du 6 janvier 2020 a encore durci la sélection des dossiers puisqu'il faut désormais que ces travaux permettent de limiter la consommation énergétique à 331 kMh/m² annuels (soit l'équivalent d'une étiquette énergie E), évaluée sur les consommations d'énergie en matière de chauffage, de production d'eau chaude et de refroidissement.
Pour prétendre au PTZ, les emprunteurs doivent dès lors fournir à la banque une évaluation énergétique en bonne et due forme du logement avant travaux et une projection après le chantier. À son issue, toutes les factures justificatives devront permettre de prouver que les conditions ont été respectées.
Point positif : depuis le 1^er janvier 2020, il est aussi possible d'obtenir cette aide dans le cadre d'une opération de location-accession dans l'ancien et ce, même si les travaux ont été effectués par le vendeur plutôt que par l'acheteur.