Si beaucoup de locataires sous-louent sans gêne leur appartement en leur absence, cette pratique se fait le plus souvent dans l'illégalité. On vous dit comment procéder pour rester dans les clous.
Louer son habitation à des touristes de passage lorsqu'on part en vacances est un bon moyen d'arrondir ses fins de mois. Pour des jeunes actifs ou des étudiants qui doivent réaliser un stage de plusieurs mois à l'étranger, c'est même vital puisqu'ils peuvent rarement assumer deux loyers en même temps et essayent, en général, de ne pas perdre le logement français qu'ils ont eu tant de mal à obtenir. Mais encore faut-il agir dans le cadre de la loi.
Rester dans les clous
D'après un sondage réalisé par OpinionWay, pour le compte du site Smart-renting.com, 77 % des locataires pensent que la sous-location est illégale. Si le plus souvent elle est en effet pratiquée en dehors de tout cadre normatif, il est toutefois possible de faire les choses dans les règles de l'art.
Dans le cas d'un logement loué vide, votre bailleur doit autoriser par écrit toute sous-location sur un document qui devra également mentionner son prix. Autre exigence : le tarif négocié doit obligatoirement être inférieur ou égal à votre propre loyer. Et pour faire bon poids, la loi impose que vous fournissiez à votre sous-locataire une copie de votre bail ainsi que l'accord signé du bailleur.
Dans le cas d'un logement meublé, si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, tout dépend de ce qu'indique le contrat : sous-location permise ou non, avec ou sans accord préalable. En revanche, les baux meublés signés après le 27 mars 2014 obéissent aux mêmes règles que les locations vides.
Gare aux sanctions
En pratique, cependant, le bailleur a peu de moyens de détecter une sous-location négociée dans son dos. Certains occupants n'hésitent donc pas à prendre des libertés avec leurs obligations légales. Ce n'est pourtant pas sans risque.
Si le locataire se fait prendre, son propriétaire peut obtenir la résiliation du bail et demander des dommages-intérêts devant le juge pour compenser son préjudice. Sans compter qu'en cas d'incident dans l'habitation, le locataire court le risque de se retrouver seul à payer l'addition puisque la plupart des contrats multirisques habitation ne jouent pas en cas d'hébergement tarifé. Bien que ce soit le moindre de ses problèmes, le fautif sera également blacklisté sur la plateforme collaborative par laquelle il est passé.
Mieux vaut donc agir dans la légalité. Pour ce faire, la plateforme Smart-renting.com propose par exemple de gérer de A à Z la sous-location et de garantir le paiement de 100 % du loyer au locataire en son absence.
Un partenariat inédit
Pour faire sortir la sous-location de l'ombre et encourager les particuliers à la réaliser dans la légalité, Airbnb et Century 21 ont signé un partenariat permettant de mettre en sous-location des logements du réseau d'agences immobilières sur la plateforme américaine. Lancé dans la capitale durant l'été 2018, ce dispositif doit être progressivement étendu à d'autres villes de France.
Dans ce cadre, le locataire doit s'adresser à son agence gestionnaire qui se charge de contacter le propriétaire pour avoir son accord. S'il dit oui, c'est le professionnel qui met l'annonce de sous-location en ligne sur le site Airbnb.fr. En contrepartie de cet arrangement tripartite, tout le monde a droit à sa part du gâteau : le locataire reçoit 70 % des loyers, le bailleur en perçoit 23 % et l'agence Century 21 empoche 7 %.
Focus : le coup de bâton
Comme on l'a dit, la sanction en cas de sous-location illégale peut être très sévère. La Cour de cassation en a donné un exemple dans un arrêt du 12 septembre 2019. Les juges ont en effet estimé que tous les loyers perçus de façon abusive par le locataire appartenaient, par principe, à son bailleur qui pouvait donc en obtenir le remboursement complet.
