Les impayés de loyer ont tôt fait de transformer un investissement juteux en un gouffre financier ! Pour limiter les dégâts, les bailleurs se tournent alors vers l'assurance privée. Bon ou mauvais choix, on vous dit tout.
Les professionnels de l'immobilier estiment que 3 à 5 % des locations sont touchées par les impayés de loyers. Une calamité pour des petits propriétaires qui comptent bien souvent sur cette somme pour s'acquitter des échéances de leur prêt immobilier. Or, entre le coût et la longueur des procédures de recouvrement, ce sont très vite plusieurs milliers d'euros qui manquent à l'appel. Pour éviter de se retrouver la tête sous l'eau, il est donc vivement recommandé de souscrire une garantie loyers impayés (GLI).
Des garanties alléchantes
Proposée librement par les compagnies privées, cette assurance servait au départ à compléter l'ancienne garantie des risques locatifs (GRL), le dispositif public remplacé depuis 2016 par la garantie Visale. Mais, face aux critères restrictifs de ce cautionnement public, l'assurance privée conserve toute sa pertinence.
La GLI comprend généralement plusieurs types de protections à savoir le remboursement des loyers et charges non acquittés par le locataire, la prise en charge des frais de réparation consécutifs aux dégradations qu'il pourrait commettre, de même que des frais de procédure liés à ces situations (huissier, avocat, intervention d'un serrurier…).
Certains contrats intègrent également, de base ou en option, la couverture d'une période de non-location à la suite d'un départ imprévisible du locataire ou, plus globalement, de toute période d'inoccupation entre deux occupants. Cette dernière garantie est d'ailleurs loin d'être négligeable quand on sait que le niveau de la vacance peut varier de quelques jours à plusieurs semaines, selon les villes.
Bien choisir son contrat
Si la plupart des assureurs privés proposent le même type de couverture, leurs modalités et leurs coûts varient en revanche du tout au tout selon les contrats. Avant de signer, faites donc un comparatif rigoureux !
Concernant la prise en charge des impayés, la Maif prend par exemple en charge jusqu'à trente mois de loyers dans la limite de 69 000 €, dès le premier impayé et sans franchise, contre 70 000 € couverts sur une durée illimitée chez E-Gérance, filiale de Nexity. Dans tous les cas, il faut tout de même attendre trois à quatre mois après le constat d'impayé pour toucher l'indemnisation. Quant au tarif de cette protection, il varie de 2 à 4 % du montant du loyer selon les compagnies (sommes 100 % déductibles des revenus fonciers).
Pour souscrire ce type de contrat, encore faut-il pouvoir montrer pattes blanches ! Face à la progression des contentieux locatifs, les assureurs ont en effet encadré très strictement la garantie loyers impayés. Dans la plupart des cas, le loyer ne doit pas excéder 2 500 € mensuels (charges et taxes comprises) et ne pas représenter plus d'un tiers des revenus du locataire. De même, les assureurs imposent une sélection rigoureuse des occupants au moyen de justificatifs de solvabilité (contrat de travail, fiches de paie, avis d'imposition…), ainsi qu'une procédure précise pour les impayés. Or, le moindre manquement à ces prescriptions peut justifier un refus de prise en charge en cas de pépin !
À noter : un bailleur couvert par une GLI ne peut pas demander au locataire d'avoir une caution, sauf si ce dernier est étudiant ou apprenti.
Une caution publique
La garantie Visale met en place un dispositif de cautionnement public depuis 2016 :
- le public ciblé : tous les jeunes de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation professionnelle, ainsi que les plus de 30 ans salariés cherchant une habitation dans les six mois suivant leur prise de poste en contrat précaire ou en période d'essai de CDI ou après leur mutation.
- les conditions de logement : le loyer (charges comprises) doit être inférieur à 1 500 € à Paris et à 1 300 € en région, sachant que le locataire doit gagner au moins le double de cette somme (taux d'effort de 50 %). Aucune condition de ressources n'est en revanche imposée aux étudiants boursiers si leur loyer est inférieur à 600 € en région (800 € en Île-de-France).
- la procédure : le locataire demande son certificat d'éligibilité en ligne sur www.visale.fr et le remet au bailleur qui crée à son tour son espace personnel pour recevoir une proposition de contrat de cautionnement.
