La mort d'un proche s'accompagne toujours d'une ribambelle de démarches administratives. Et lorsque le défunt était locataire de son logement, d'autres questions s'y ajoutent. On fait le point.
Lors d'un décès, les démarches administratives varient en fonction de la situation patrimoniale du défunt. Avoir été propriétaire ou locataire n'implique pas en effet les mêmes procédures. Dans un cas, il faudra se poser la question de la vente alors que, dans l'autre, il peut s'agir de rendre le logement, mais pas toujours.
Le transfert du bail
Si, au moment de son décès, le locataire était marié ou pacsé, le conjoint survivant ou, depuis 2014, le partenaire de Pacs, est automatiquement considéré comme cotitulaire du bail de la résidence principale et ce, même si son nom ne figurait pas sur le contrat. Il n'y a ici aucune preuve de vie commune à apporter.
Par ailleurs, si le concubin, les enfants ou les aïeuls du locataire vivaient avec lui depuis au moins un an, ils peuvent eux aussi se prévaloir du transfert du bail à leur profit. Ils doivent en revanche en informer le propriétaire par courrier recommandé en expliquant leur situation et en lui demandant de constater le transfert. Aucun délai n'est toutefois imposé pour agir.
Dans tous les cas, inutile de signer un autre bail puisque le contrat en cours est simplement transféré, sans que le bailleur ne puisse s'y opposer. Quant aux éventuels impayés de loyers du défunt, ils seront réglés dans le cadre de la succession et donc pas forcément par le nouveau locataire.
La résolution du bail
La personne décédée vivait seule ? À défaut de transfert possible, le bail est résilié de plein droit et le décès met fin à la location sans que la famille n'ait besoin de donner un préavis de congé.
Les proches doivent d'abord avertir le bailleur de cette perte tragique, avant de lui envoyer un acte de décès lorsqu'il sera établi. Les héritiers peuvent ensuite prendre le temps nécessaire pour mettre les affaires du défunt en ordre et libérer son logement. Mais la loi n'impose aucun délai. C'est donc à la famille de s'entendre avec le propriétaire.
Le plus souvent, les particuliers s'accordent sur une durée d'un ou deux mois pour libérer les lieux et rendre les clés. Les héritiers devront alors dédommager le propriétaire pour toute la durée de cette occupation posthume en lui versant une indemnité correspondant au montant du loyer. Les éventuels impayés ou dégradations commises dans l'habitation seront là aussi réglés dans le cadre de la succession.
Vider les lieux
Mais que faire si personne ne se manifeste pour venir chercher les effets du locataire et libérer la location ? Le bailleur est alors obligé d'obtenir une décision de justice pour avoir le droit de vider l'appartement. Et mieux vaut suivre la procédure puisque si un héritier débarque finalement plus tard, il pourra poursuivre le propriétaire trop impatient.
Deux procédures sont possibles. La première option consiste à attendre un délai de trois mois après le décès pour pouvoir demander au tribunal judiciaire de nommer un administrateur provisoire qui décidera du sort des meubles du défunt. Pour relouer le logement plus vite, le propriétaire peut sinon adresser une requête aux greffes pour dresser un état descriptif du mobilier. Si aucun héritier ne se manifeste durant le mois qui suit le décès, le juge pourra alors autoriser le bailleur à faire enlever les meubles et à les conserver ailleurs à ses frais. Deux mois plus tard, il devra de toute manière demander au magistrat la nomination d'un curateur pour régler définitivement la question des meubles. C'est à lui qu'il devra également s'adresser pour être remboursé des frais d'enlèvement et de conservation.
Des cas particuliers
Cette législation générale connaît deux exceptions notables :
-> la location meublée : bien que la loi Alur ait soumis la location meublée à la plupart des règles régissant la location vide, la question du décès du locataire continue d'y faire exception. Au lieu d'être résilié de plein droit, le bail passe ici automatiquement aux héritiers qui peuvent donc l'occuper sans aucune démarche spécifique. S'ils souhaitent à l'inverse rendre le logement, ils devront respecter le délai habituel de préavis pour donner congé.
-> une mort suspecte : à titre plus anecdotique, sachez qu'un logement est mis sous scellés lorsque les circonstances du décès sont suspectes. Si l'instruction dure plus de deux mois, le propriétaire peut faire une demande d'indemnisation auprès du ministère de la Justice.
