Construction : choisir le bon terrain pour sa maison

Plutôt que d'acheter un logement déjà bâti, il peut être financièrement avantageux d'investir dans un terrain pour y ériger, soi-même ou avec l'aide d'un entrepreneur, sa maison individuelle. Voici nos conseils pour bien le choisir.

Faire construire sa maison présente plusieurs avantages. À condition de maîtriser les coûts, c'est avant tout un bon moyen de réaliser des économies ! D'autant que vous pouvez prévoir certains travaux moins importants sur plusieurs années. Et puis, c'est l'occasion de personnaliser votre futur domicile. Mais encore faut-il choisir judicieusement le terrain qui accueillera votre logement pour éviter des déconvenues ultérieures…

Isolé ou en lotissement ?

Acquérir un terrain dans un lotissement reste sans doute la solution la plus simple. En effet, ce lopin de terre sera nécessairement constructible et bénéficiera de la présence d'un bornage et de garanties de viabilisation (raccordements en eau et en électricité notamment). En revanche, il faudra vous conformer à des normes architecturales et au respect du règlement de lotissement.
À l'inverse, l'achat d'un terrain isolé laisse plus de liberté au propriétaire mais impose de se livrer à un véritable travail de détective, afin de passer au crible tous les paramètres administratifs. Or, ils sont nombreux et, si vous manquez de temps ou de connaissances en la matière, cela peut vite devenir un réel problème.

Un certificat d'urbanisme rassurant

Une parcelle a retenu votre attention ? Avant toute chose, vous devez consulter le plan local d'urbanisme (PLU) auprès de la mairie pour savoir si elle est constructible mais aussi si elle se situe dans une zone soumise à des risques naturels. De même, de futurs projets alentour peuvent contrecarrer vos plans. Renseignez-vous donc également auprès de la mairie ou de la Direction départementale des territoires.
Pour en connaître davantage sur le terrain lui-même, les règles qui lui sont applicables et autres servitudes éventuelles, il est nécessaire de demander un certificat d'urbanisme. Attention, il en existe deux types. Le certificat d'information, qui indique les règles d'urbanisme attachées au terrain, et le certificat opérationnel qui vous permettra de savoir si votre projet de construction est réalisable ou non. Ce second document est donc indispensable pour vous engager sereinement dans cette acquisition.

Attention à la nature du sol

À l'heure de chercher la perle rare, ne vous contentez pas de la localisation du terrain par rapport aux axes routiers et commerces de proximité. Vous devez également tenir compte de l'orientation et de la topographique du lopin de terre que vous allez acheter. Mieux vaut évidemment un terrain plat, sans forme biscornue. S'il est en pente, la circulation des engins de chantier sera en effet plus difficile et il faudra faire des remblais ou un pompage pour se raccorder au tout-à-l'égout, ce qui fera grimper la facture.
De même, il est essentiel de connaître la composition du sol pour faire les bons choix de construction. C'est pourquoi, depuis 2020, la loi Elan impose au vendeur de fournir une étude géotechnique à l'acheteur lorsque la parcelle se situe dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel (terrain argileux notamment).
Bon à savoir : le portail officiel Georisques.gouv.fr vous renseignera sur tous les risques naturels et technologiques recensés à l'adresse indiquée.

Une viabilisation onéreuse

À moins d'acquérir un terrain dans un lotissement, où toutes les infrastructures sont initialement prévues, vous devrez vous charger de faire raccorder votre maison aux réseaux publics : eau, gaz, électricité, téléphone et tout-à-l'égout. Dans bien des cas, les raccordements sont prévus par la municipalité, en limite séparative de terrain. Parfois, ces branchements entraînent des surcoûts importants. Un professionnel est alors bienvenu pour vous aider à vous y retrouver dans ces méandres administratifs et budgétaires.
Vous devrez notamment supporter des coûts élevés, si la mairie désigne votre terrain comme constructible, sans avoir au préalable réalisé les travaux d'équipements. Il se peut aussi que le terrain soit enclavé, voire éloigné des voies d'accès où sont situés les réseaux… Autant de paramètres importants à prendre en compte avant de vous lancer dans un achat ferme et définitif.