Si la loi permet à un locataire de quitter assez vite son logement, elle encadre en revanche strictement le congé donné par le bailleur. Vous souhaitez récupérer votre bien ? Il va falloir vous y prendre très en amont…
Pain quotidien des tribunaux de proximité, les litiges en matière de logement locatif sont légion. Pour limiter les abus et conflits, le législateur a pourtant mis en place tout un arsenal de règles visant à encadrer les étapes les plus délicates de la relation entre locataire et bailleur. C'est notamment le cas de la résiliation du bail. Et en la matière, le délai de prévenance du propriétaire est doublé par rapport à celui de l'occupant des lieux, sans compter qu'il lui faut une sérieuse motivation pour récupérer son bien. On vous fait un petit topo.
Un préavis très long
De façon classique, un bail d'habitation a une durée de 3 ans pour une location vide et de seulement 1 an pour un meublé (hors baux spécifiques). On pourrait donc penser que le propriétaire est libre de disposer des lieux à l'échéance normale du contrat. Rien n'est moins faux ! Si le locataire peut donner son congé librement, à condition de respecter un délai de préavis de 3 mois (1 mois pour un meublé ou en zone tendue), la marge de manœuvre du bailleur est beaucoup plus réduite. Et pour cause puisque sa décision revient à priver l'occupant de sa résidence principale, en le forçant à trouver un nouveau toit.
Dès lors, pour reprendre possession des lieux, le propriétaire doit en informer le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail (3 mois pour un meublé), de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (ancien huissier de justice). La remise en main propre est également possible mais contre un émargement ou un récépissé signé. Tout retard entraîne l'invalidité du congé !
Un congé motivé
Plus encore, la loi ne permet de mettre fin au congé du locataire que dans trois situations bien précises. Le motif doit alors être dûment indiqué dans le courrier.
Premier cas : la reprise pour vente. En effet, une habitation vendue occupée subit une forte dévaluation sur le marché, ce qui incite bon nombre de bailleurs à vider les lieux avant la mise en vente. Dans cette hypothèse, le locataire bénéficie alors d'une priorité d'achat, sauf dans le cas d'un meublé. Mais il est également possible de vendre sans même en informer l'occupant et sans mettre fin à son bail.
Second cas : le congé pour reprise. Il s'agit ici de reprendre son bien pour en faire sa propre résidence principale ou y loger un proche, comme son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin, mais aussi les ascendants (grands-parents) ou descendants (enfants, petits-enfants, etc.) du couple.
Le troisième et dernier cas autorisé est le plus délicat puisqu'il consiste à mettre fin au contrat de location pour un « motif légitime et sérieux », sans pour autant que la législation n'en donne une définition précise. De façon évidente, cela peut se justifier par des retards répétés de paiements de loyer, un défaut manifeste d'entretien du logement ou encore des troubles de voisinage. Mais, en la matière, cela peut vite se terminer devant le juge…
Une protection supplémentaire
Afin de protéger les occupants les plus fragiles, la loi impose des conditions spécifiques dans deux situations :
-> l'acquisition d'un bien occupé : si vous avez acheté un logement en cours de location, il faut que le bail ait été déjà renouvelé au moins une fois pour faire valoir le motif de congé pour revente. Si vous souhaitez y habiter vous-même, il faut en revanche attendre au moins 2 ans pour prendre possession des lieux.
-> les locataires protégés : on parle ici d'un occupant percevant une allocation de présence parentale (attribuée pour s'occuper d'un enfant gravement malade, accidenté ou handicapé) ou qui aura plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ou encore d'une personne qui a à sa charge un senior de plus de 65 ans et, dans tous les cas, disposant de ressources modestes (plafond de revenus). Le bail est alors automatiquement renouvelé. Pour donner congé à un locataire protégé, le propriétaire doit soit avoir lui-même plus de 65 ans, soit justifier de revenus inférieurs à ces mêmes plafonds, soit reloger l'occupant dans un bien situé à proximité et répondant à ses besoins et possibilités.
