Qui dit acquisition à deux, dit capacité d'emprunt décuplée et par conséquent logement plus spacieux. Si vous ne voulez pas que cet engagement à long terme tourne au cauchemar, mieux vaut cadrer cette transaction.
Quand on y réfléchit, un achat immobilier est un engagement juridique presque plus important que le mariage pour un couple. Du moins, par rapport aux conséquences financières qu'il peut entraîner si les choses tournent mal ! Que vous soyez passé devant le maire ou non, il est donc essentiel de vous protéger en prenant conseil auprès d'un notaire.
La communauté et ses effets
D'un point de vue purement économique, le mariage reste le statut le plus protecteur lors d'un achat immobilier. Ceci étant dit, la situation diffère selon le régime matrimonial. Explications.
Si, comme l'immense majorité des couples, vous avez choisi de vous unir sans passer par un contrat de mariage, vous êtes soumis à la communauté légale réduite aux acquêts. Dans ce cadre, tous les biens achetés durant votre union sont réputés être en commun. En cas de séparation, le partage se fera donc à 50/50, même si l'un a davantage contribué au financement que l'autre. Si vous ne financez pas votre logement à parts égales – parce que l'un dispose d'un apport plus important par exemple –, mieux vaut alors préciser dans l'acte de vente le montant provenant de vos fonds propres. C'est ce qu'on appelle une déclaration d'emploi (des fonds) et cela permettra de faire valoir vos droits en cas de divorce.
Sachez par ailleurs que si votre maison a été payée par un emprunt ou des économies communes, vous pourrez bénéficier d'une « récompense » lors de la liquidation de la communauté, visant à compenser l'appauvrissement ou l'enrichissement issu du partage.
La séparation, théorique et pratique
Si vous avez opté pour un contrat de séparation de biens, la donne est en revanche plus simple, en théorie du moins. Sous ce régime, chacun est en effet propriétaire à hauteur de la part indiquée dans l'acte d'acquisition. Lors d'un éventuel divorce, les ex-compagnons repartiront donc avec leurs billes. Précisons d'ailleurs qu'il en va de même pour les partenaires pacsés qui sont soumis, par défaut, au régime de séparation de biens depuis 2007.
Attention dans les deux cas à quantifier précisément cette quote-part en fonction de vos apports respectifs mais aussi de votre capacité à rembourser l'emprunt. Vous avez prévu que sur les 1 000 € d'échéances mensuelles, Monsieur en paiera 600 et Madame 400 ? Notez-le dans le contrat !
Le conseil : pour éviter les conflits ultérieurs, cadrez bien votre remboursement au moyen par exemple de prélèvements automatiques sur vos comptes respectifs. Et si jamais vous y apportez des modifications par la suite, gardez-en les traces (relevés bancaires, reconnaissance de dette…).
L'indivision par défaut
Comme d'habitude, les couples en concubinage sont les moins bien protégés. Aux yeux de la loi, leur engagement sentimental et leur vie commune n'ont aucun poids. En clair : c'est comme si deux étrangers signaient l'acte d'acquisition du logement. Juridiquement, ils sont dès lors en indivision et, à défaut de précision, le partage se fera à 50/50 en cas de séparation.
Pour protéger vos intérêts, il est donc vivement conseillé de faire rédiger une « convention d'indivision » par un notaire afin d'indiquer précisément le montant de votre participation dans cet achat (apport personnel et remboursement des mensualités d'emprunt) et la quote-part de propriété qui en découle.
À noter : le régime de l'indivision permet également à l'un des concubins de bloquer la vente, même s'il n'est propriétaire qu'à 10 %. Pour éviter cet écueil, précisez les conditions de revente dans la convention.
La question de la succession
Un achat à deux implique aussi de penser aux conséquences d'un décès :
-> un couple marié : le conjoint hérite du défunt mais sa part dépend de l'existence d'enfants, d'un contrat de mariage et d'une éventuelle donation ou d'un testament. Par défaut, lorsqu'il y a des descendants communs, le survivant choisit entre l'usufruit sur la totalité de la succession ou la pleine propriété du quart.
-> un couple pacsé : les partenaires ne sont pas héritiers l'un de l'autre par défaut ! Sans legs par testament, le survivant sera donc en indivision avec les héritiers du défunt.
-> un couple en concubinage : là encore c'est l'indivision avec les héritiers du défunt qui s'applique. Pour l'éviter, il faut léguer sa part à l'autre dans un testament ou prévoir une clause de rachat de la part en priorité dans la convention d'indivision.
