Un propriétaire ne peut pas augmenter du jour au lendemain le loyer de son locataire comme bon lui semble. La hausse de prix est en effet limitée par un indice national déterminé chaque année par l'Insee.
Ce n'est pas parce que vous avez enfin réussi à décrocher la perle rare à un tarif abordable, que ce dernier est gravé dans le marbre. La majorité des contrats de location prévoit que le loyer du logement peut être revalorisé chaque année à la date anniversaire du bail ou à une autre date indiquée. Toute la question est alors de savoir dans quelle proportion…
Un indice à suivre
Pour tempérer les ardeurs de certains propriétaires, la loi soumet la révision annuelle de tout loyer d'habitation à l'indice de référence des loyers (IRL). Quèsaco ? Cette valeur est établie chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (l'Insee) en fonction de l'indice des prix à la consommation, de celui du coût de la construction et de celui des prix des travaux d'entretien et d'amélioration des logements. Dès lors, pour être légal, le bail doit préciser que la révision annuelle du loyer est indexée sur l'IRL. Si le trimestre de référence n'est pas spécifié, ce sera le dernier publié au moment de la signature du contrat qui sera retenu pour le calcul. Pour déterminer le montant précis, sortez la calculatrice ! Il s'agit de diviser le dernier IRL publié avant la date anniversaire par l'IRL connu au moment de la signature. Multipliez ensuite le résultat par le loyer initial.
À noter : la liste de tous les indices de référence des loyers publiés depuis 2002 est disponible sur le site officiel Insee.fr. Une fois ces chiffres en main, vous pourrez effectuer le calcul grâce au simulateur de l'Institut national de la consommation sur Inc-conso.fr.
Une révision exceptionnelle
En dehors du renouvellement de bail, le propriétaire ne peut augmenter le loyer en cours de location que dans deux circonstances bien précises.
Le bailleur peut en effet s'engager à réaliser des travaux d'amélioration dans le logement, en contrepartie d'une hausse du prix. Il faut toutefois qu'un accord en bonne et due forme soit passé avec son locataire et qu'un avenant précise le montant de la majoration applicable après l'achèvement du chantier.
De façon plus rare, le législateur donne également un droit à l'erreur au propriétaire qui s'apercevrait a posteriori qu'il a sous-évalué le prix de son bien. Mais attention, ce n'est pas gagné ! Le bailleur doit envoyer à son locataire une demande de réévaluation du loyer au moins six mois avant la fin du contrat de bail. Elle devra être justifiée par la présentation des tarifs de trois autres logements (voire six dans les agglomérations de plus de un million d'habitants) aux loyers plus élevés et situés dans le même groupe d'immeubles ou dans un groupe similaire. Deux tiers des occupants devront en outre y résider depuis plus de trois ans. Attention : rien n'empêche le locataire de refuser cette hausse de loyer ! Dans ce cas, le bailleur devra plaider son dossier devant la commission départementale de conciliation.
Un encadrement global
À défaut de pouvoir augmenter à loisir le montant du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement, les propriétaires doivent donc attendre qu'il y ait un changement de locataire pour tenter de relouer leur bien plus cher. Sauf qu'ils n'en ont pas forcément le droit !
Depuis 2012, l'indice de référence des loyers est aussi utilisé pour encadrer l'évolution des loyers de vingt-huit agglomérations situées en zone de tension immobilière, c'est-à-dire dans lesquelles l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. Dans ces territoires, il n'y a que lors de la première location d'un bien neuf que les propriétaires ont les coudées franches. Ensuite, que ce soit lors d'un renouvellement de bail ou d'une nouvelle mise en location, ils doivent se soumettre à l'évolution de l'IRL.
