Afin de se constituer un patrimoine, bon nombre de particuliers sont tentés d'investir dans la location de studios meublés. En dehors de tout dispositif spécifique, c'est alors le statut de loueur meublé non professionnel qui s'applique. On vous dit tout sur ce régime fiscal.
Acheter un petit studio et le meubler pour le louer clés en main à des étudiants est un bon moyen de se constituer un patrimoine grâce à un investissement qui a depuis longtemps fait ses preuves. Comme pour n'importe quel placement financier, il est toutefois essentiel de s'assurer de la rentabilité de votre projet avant de vous lancer. Or, la fiscalité appliquée aux revenus que vous toucherez pèse lourd dans la balance.
Louer sans être professionnel
Dès lors que vous louez un ou plusieurs logements meublés, sans que cela constitue votre activité principale, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans le détail, ce régime s'applique lorsque l'ensemble des loyers perçus sur une année est inférieur à 23 000 € ou, plus largement, lorsqu'ils sont moins élevés que la somme de tous les autres revenus de votre foyer fiscal.
Ceci étant dit, votre activité doit tout de même être dûment déclarée aux autorités ! Pour ce faire, vous devez vous inscrire gratuitement au répertoire Sirène, auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien concerné. Le numéro délivré devra être ensuite reporté sur votre déclaration complémentaire de revenus. En outre, tout nouveau bien mis en location doit faire l'objet d'une « déclaration d'ouverture d'un nouvel établissement » dans les mêmes conditions.
L'imposition au micro-BIC
À moins d'obtenir une ristourne fiscale au titre d'un dispositif d'aide à l'investissement locatif, les loyers que vous allez toucher sont bien entendu imposables. En tant que loueur en meublé non professionnel, ces sommes sont par défaut soumises au régime du micro-BIC, c'est-à-dire qu'elles sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux de votre avis d'imposition sur le revenu.
Ce régime fiscal simplifié vous permet de vous passer des services d'un comptable puisqu'un abattement forfaitaire de 50 % est ici automatiquement appliqué sur les loyers perçus, afin de prendre en compte vos charges et frais divers. Bonne nouvelle : toutes les locations meublées rapportant moins de 70 000 € hors taxes par an bénéficient de cet avantage depuis 2018, alors qu'un plafond de 32 900 € de revenus locatifs s'appliquait avant cette date. En outre, vous ne payerez pas d'impôts si vos recettes annuelles sont inférieures à 305 €.
À noter : les chambres d'hôtes et meublés de tourisme profitent d'un abattement de 71 % au titre du micro-BIC, dès lors qu'ils rapportent moins de 170 000 € HT.
Les avantages de l'imposition réelle
Au-delà de 70 000 € de revenus locatifs par an, la législation vous impose de déclarer vos recettes au régime réel simplifié. À première vue, seuls les magnats de l'immobilier sont donc ici concernés. C'est pourtant faux ! Les petits bailleurs peuvent, eux aussi, y avoir intérêt. En dessous de ce seuil, vous pouvez ainsi choisir volontairement ce mode de déclaration, en levant l'option nécessaire au moyen d'un courrier adressé au service des impôts des entreprises (SIE) dont vous dépendez. Attention, la démarche doit être effectuée avant le 1er février de la première année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier.
Dans ce cadre, c'est donc à vous de déduire vos frais des loyers perçus. En tête de liste, les charges, les intérêts de l'emprunt et l'amortissement du prix d'achat du bien peuvent être pris en compte, tout comme le coût des travaux de rénovation. D'après Amarris Immo, un cabinet d'expertise comptable, « sur un bien immobilier d'une valeur de 150 000 €, loué 500 €/mois avec une tranche marginale d'imposition de 30 %, on constate une économie d'impôt de plus de 1 400 € la première année avec le régime réel, soit 14 000 € en dix ans ».
Bémol : outre les calculs détaillés, il faut également réaliser une déclaration spéciale de résultats qui s'accompagne de divers documents comptables, nécessitant de bonnes connaissances en la matière, voire le recours à un professionnel.
