En matière immobilière, c'est bien connu : chaque mètre carré compte pour déterminer le prix, tant pour un achat que pour une location. Que faire en cas d'erreur ? La loi vous donne des recours.
Toute annonce immobilière se doit d'indiquer la surface du logement. Mais cette dernière varie selon qu'il s'agit de proposer une location ou un achat. Et gare au calcul ! Car une surface erronée peut avoir de graves conséquences financières.
Une vente en loi Carrez
Le vendeur d'un logement en copropriété est tenu d'indiquer la superficie privative telle qu'elle est définie par la loi Carrez. Cette mesure correspond à la superficie de plancher des locaux clos et couverts, en ayant déduit les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Pour être pris en compte, les greniers, remises, combles non aménagés ou encore la véranda doivent quant à eux avoir un plafond situé à au moins 1,80 m de haut. Sont à l'inverse exclus les terrasses, balcons extérieurs et les dépendances telles que le garage, la cave ou le jardin.
Revoir le prix de cession
La législation rend obligatoire le mesurage en loi Carrez dès la promesse de vente et évidemment dans l'acte authentique définitif. C'est d'ailleurs une garantie pour l'acquéreur ! En effet, s'il s'aperçoit a posteriori que la surface est en réalité inférieure d'au moins 5 % à ce qui est mentionné dans l'acte de vente, il pourra intenter une action en diminution de prix à l'encontre du vendeur dans le délai d'un an à compter de la cession. En revanche, s'il a l'heureuse surprise de découvrir que la surface est plus grande que prévu, le vendeur ne pourra pas lui demander un supplément de prix.
Attention : l'application du mesurage en loi Carrez n'est pas obligatoire dans le cas d'une maison individuelle ! Pour autant, le non-respect du contrat peut toujours être invoqué, raison pour laquelle il vaut mieux exiger qu'une mesure soit réalisée et dûment mentionnée dans l'acte authentique.
La surface habitable dans le viseur
La location d'un logement vide impose également de mentionner la superficie dans le contrat. Sauf qu'on parle dans ce cas de la surface habitable issue de la loi Boutin. La différence est subtile mais réelle puisqu'on ne vise ici que les espaces aménagés et directement occupables. Sont donc exclus le grenier, la véranda ou encore les combles non aménagés et ce, même si leur hauteur sous plafond est de plus d'1,80 m.
Or, les locataires aussi sont victimes d'erreurs de mesure. Et cela peut faire une sacrée différence sur le prix. Vous pensiez avoir loué un T2 de 45 m2 et découvrez qu'il ne fait que 35 m2 ? Avec un tarif d'environ 30 € /m2 pour une location à Paris, ces 10 m2 d'écart représentent une différence de loyer de 300 € par mois !
Une action pour le locataire
Auparavant, les locataires lésés n'avaient aucun recours. Mais la loi Alur de 2014 les a mis sur un pied d'égalité avec les acheteurs. Dès lors, si le locataire constate que la surface de son logement est inférieure d'au moins 5 % à celle annoncée dans le bail, il peut intenter une action en diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté. Toutefois, seuls sont concernées les locations vides dont les baux ont été signés à partir de mars 2014.
Pour faire valoir vos droits, envoyez une mise en demeure par recommandé à votre bailleur pour demander cette diminution. S'il ne répond pas dans les deux mois ou s'il la refuse, vous aurez quatre mois à compter de votre demande initiale pour saisir le tribunal d'instance. Dans tous les cas, le nouveau montant prendra effet à la date de votre demande si vous avez emménagé il y a plus de six mois ou aura un effet rétroactif depuis la signature du bail si vous êtes dans les lieux depuis moins longtemps.
