Lors de la vente d'un logement en copropriété, le propriétaire doit notamment fournir un état daté reprenant les données comptables de son lot. Mais jusqu'ici, ce document était monnayé à prix d'or par le syndic. Le législateur y a mis bon ordre.
Si la vie en copropriété présente l'avantage indéniable de répartir les coûts en cas de pépin, elle implique également de s'acquitter d'un certain nombre de charges annuelles pouvant peser lourd sur les finances des copropriétaires. Afin de s'engager en toute connaissance de cause, les candidats à l'achat doivent donc avoir accès à une photographie de la situation comptable du lot qu'ils convoitent. C'est l'objet de « l'état daté ».
Sortez la calculatrice
Obligatoire pour toute vente d'un bien en copropriété (y compris un simple parking), ce document légal a un contenu strict, depuis longtemps encadré par la loi.
La première partie concerne les éventuels impayés du copropriétaire cédant le logement. On cible ici ce qu'il doit au titre des charges des exercices antérieurs mais aussi des provisions exigibles dans le cadre des dépenses prévisionnelles. Les avances non prévues dans ce budget doivent également être consignées depuis un décret du 27 juin 2019.
Un second volet cible, à l'inverse, toutes les sommes dont le syndicat de copropriété pourrait être débiteur vis-à-vis du vendeur. Une troisième partie est par ailleurs réservée à ce que devra payer le nouveau copropriétaire pour constituer des réserves de fonds, ainsi que les provisions non encore exigibles pour les dépenses à venir.
Histoire d'avoir tous les chiffres en tête, l'état daté doit enfin préciser quelle somme correspondait au lot dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel, pour les deux exercices précédents.
Une prestation onéreuse
En somme, ce document comptable est un récapitulatif, très complet, de tous les transferts d'argent passés, présents et à venir pour le lot concerné. Sauf que pour s'acquitter de cette tâche, le syndic de copropriété se fait en général payer rubis sur l'ongle par le propriétaire vendeur, qui est seul à en assumer le coût. Bien que le tarif de ce service doive être négocié dans le contrat de syndic, son montant extrêmement variable d'une résidence à l'autre est depuis longtemps critiqué.
Début 2019, une enquête de 60 millions de consommateurs portant sur une vingtaine de contrats a ainsi révélé que l'état daté était facturé 497 € en moyenne. Pour justifier ce prix exorbitant, les gestionnaires indiquaient que cette tâche prenait entre quatre et six heures de travail. Une durée largement surestimée selon l'association qui rappelait à l'époque que les logiciels comptables actuels permettaient d'élaborer ce bilan en moins d'une heure.
Après avoir mené sa propre enquête, l'Institut national de la consommation a, quant à lui, chiffré le coût moyen de ce document à 598 € en août 2019, avec des factures atteignant jusqu'à 1 260 € dans certaines copropriétés…
380 € maximum
Pour limiter ces excès, le Parlement a prévu un plafonnement légal du tarif de l'état daté… dès 2014, à travers la loi Alur ! Sauf que le texte d'application nécessaire n'est jamais paru. Six ans après, cette disposition est enfin entrée en application grâce à un décret paru au Journal officiel du 23 février 2020.Depuis le 1er juin 2020, le montant de l'état daté ne peut ainsi plus être facturé au-delà de 380 € TTC. Une bonne nouvelle pour tous les copropriétaires qui comptent vendre leur bien !
