Crise économique oblige, les autorités ont décidé de lâcher un peu de lest en permettant aux aspirants à la propriété d'emprunter à des conditions moins strictes. Avec un taux d'endettement plus élevé et une durée d'engagement allongée, la donne change.
À l'heure d'entamer leurs démarches pour obtenir un crédit immobilier, les candidats à la propriété doivent se confronter à la rigueur des établissements financiers qui passent au crible leurs finances personnelles pour évaluer leur solvabilité. Or, si les offres et modalités peuvent être plus ou moins avantageuses d'une banque à l'autre, l'ensemble des acteurs suivent certains principes généraux qui dictent la politique nationale du secteur. Et, justement, elle a dernièrement évolué…
Un cadre habituellement strict
Les crédits immobiliers font partie de ces marchés qui sont surveillés comme le lait sur le feu par les autorités financières ! Indissociable du dynamisme du secteur du bâtiment et bien au-delà, ce type d'emprunt spécifique est en effet un levier économique essentiel dans la politique du pays. À ce titre, il est donc encadré par diverses instances, dont le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Entre autres missions, cet organisme « peut fixer des conditions d'octroi de crédit en vue de prévenir la hausse excessive du prix des actifs ou l'endettement trop important des agents économiques ». En clair : il fait la pluie et le beau temps sur le marché des emprunts immobiliers !
Traditionnellement, c'est d'ailleurs le HCSF qui incite les banques à ne pas engager les ménages sur plus de 25 ans et surtout de respecter la sacro-sainte règle d'un taux maximum d'endettement limité à 33 %, bien qu'il ne s'agisse pas d'un plafond légal à proprement parler. Rappelons qu'il s'agit ici d'évaluer votre capacité d'emprunt en calculant la différence entre les revenus nets de votre foyer et le montant des mensualités à rembourser pour le crédit demandé. L'objectif ? Limiter les risques d'incident de paiement en cas de pépin financier imprévu sur la période d'engagement.
Un taux d'endettement rehaussé
La pandémie du Covid-19 a cependant changé la donne. Pendant plusieurs mois, les professionnels du secteur ont en effet fustigé une application trop stricte de ces règles en tant que frein important à l'octroi de crédits. Le réseau de courtage VousFinancer a notamment fait état d'un doublement des dossiers de prêt refusés par les banques, qui sont passés de 5,5 % en 2019 à 10,7 % en août 2020. Mais, bonne nouvelle, le HCSF a finalement lâché un peu de lest dans une recommandation publiée le 17 décembre !
Dès lors, le taux d'endettement maximum est porté à 35 %, tandis que la durée d'engagement peut s'étendre sur 27 ans dans le neuf, afin de tenir compte des différés d'amortissement de deux ans dans le cas des constructions de maisons individuelles et des ventes en l'état futur d'achèvement. En outre, la marge de flexibilité laissée aux banques est elle aussi revue à la hausse. Alors que 15 % des crédits immobiliers accordés pouvaient auparavant s'écarter des critères, ils peuvent désormais atteindre 20 % du volume global.
Le recadrage
Si les assouplissements décidés par le Haut Conseil de stabilité financière sont bienvenus, ils cachent en réalité un recadrage par rapport aux libertés prises ces derniers temps par certaines banques. Fin 2019, le HCSF avait ainsi alerté le secteur sur le fait que 28 % des crédits immobiliers avaient été octroyés malgré un taux d'endettement supérieur à 33 %.
Or, si ces consignes ne constituent habituellement que des préconisations, l'instance avait averti qu'elle pourrait durcir le ton pour mettre au pas les mauvais élèves. Lors de l'annonce des assouplissements évoqués en décembre 2020, le Haut Conseil a d'ailleurs poursuivi dans cette logique en précisant qu'il comptait user de son pouvoir contraignant pour donner à ces nouvelles règles un caractère juridique obligatoire à l'été 2021.
