Tout candidat à la propriété se doit de suivre certaines règles s'il veut maximiser ses chances de financement. Niveau de revenu, taux d'endettement, reste à vivre, effort d'épargne, plusieurs critères entrent en ligne de compte pour bétonner votre dossier.
Dans un contexte de taux d'intérêt toujours très bas – 1,12 % en moyenne (hors assurance) en novembre selon l'observatoire Crédit Logement/CSA –, le marché immobilier fonctionne à plein régime. Mais si les banques sont enclines à financer les projets des Français, elles ne prêtent toutefois pas à tort et à travers. La sélection des dossiers des candidats à la propriété est effectuée au cas par cas, selon de multiples facteurs. On les résume pour vous.
Quelle est votre situation personnelle ?
À l'heure d'examiner votre demande de prêt, un banquier va commencer par s'intéresser à votre mode de vie. Si le montant de vos revenus est essentiel, sachez que votre profession l'est tout autant. Un salarié en CDI ou, mieux encore, un fonctionnaire, sera ainsi beaucoup plus apprécié qu'un entrepreneur démarrant une activité ou un travailleur enchaînant les contrats précaires. La première préoccupation des établissements prêteurs est en effet de limiter les risques de non-remboursement des échéances. Dès lors, ils privilégient les candidats ayant une bonne situation professionnelle, autrement dit ceux qui ont à la fois des revenus stables et réguliers.
D'autre part, les banquiers n'aiment pas les flambeurs ! Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez montrer que vous avez une gestion responsable de vos finances. Cela passe notamment par un effort régulier d'épargne, une limitation des découverts et un faible recours aux crédits à la consommation. Dans l'idéal, il est également préférable d'avoir un bon apport correspondant grosso modo à 10 % du montant emprunté de sorte de couvrir, a minima, les frais et taxes divers communément appelés frais de notaire.
Combien pouvez-vous payer ?
Il s'agit ensuite de savoir si votre projet est bien proportionné à votre situation. En clair : n'avez-vous pas la folie des grandeurs ?
À cette fin, le banquier va tout d'abord déterminer votre taux d'endettement. Il s'agit ici d'évaluer votre capacité d'emprunt en calculant la différence entre les revenus nets de votre ménage et le montant des mensualités à rembourser pour le prêt demandé. Si, pour l'heure, aucun plafond légal n'existe, les établissements appliquent en général un taux d'endettement maximum de 33 %. Car plus un emprunteur est pris à la gorge, plus il y a de risques qu'il ne parvienne pas à s'acquitter de sa dette. Néanmoins, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a tout récemment alerté le secteur sur le fait que, justement, 28 % des prêts accordés actuellement ne respectaient pas cette règle tacite pourtant primordiale.
Ceci étant dit, ce plafond n'est pas une règle absolue dans la mesure où la capacité d'emprunt est également appréciée au regard du « reste à vivre » qui est, cette fois, encadré par la loi. Ce montant correspond à la somme nécessaire pour faire face à vos dépenses courantes : logement, nourriture, déplacements, frais de scolarité… Côté calcul, vous devez déduire de vos revenus nets mensuels, toutes vos charges fixes et impôts, ainsi que les mensualités estimées du crédit. Le montant obtenu ne doit pas être inférieur à celui du RSA (revenu de solidarité active), soit près de 560 € pour un célibataire. Si vous avez des personnes à charge, la somme est majorée de 50 %.
Focus : le saut de charges
Pour déterminer si vous n'avez pas les yeux plus gros que le ventre, l'établissement bancaire va également prendre en compte ce qu'on appelle le « saut de charges ». Dans le cas d'un locataire, il s'agit alors de la différence entre votre loyer actuel et la future échéance de l'emprunt que vous convoitez pour devenir propriétaire. Or, cet écart doit rester raisonnable et cohérent avec le niveau de vos revenus. Passer d'un loyer de 800 € par mois à des mensualités de crédit de 1 300 € sans pour autant avoir d'augmentation significative de salaire pourra en effet sembler un pari risqué du point de vue d'un banquier. Là encore, c'est une appréciation au cas par cas qui est effectuée, de surcroît, au regard de votre taux d'endettement et de votre reste à vivre.
