Les conflits liés aux charges arrivent dans le trio de tête des litiges locatifs. Qui paie quoi ? Dans quel délai ? Comment faire en cas de facture élevée ? On fait le point sur la législation en vigueur.
Après la non-restitution du dépôt de garantie et les troubles de jouissance, ce sont les litiges liés aux charges locatives qui entachent le plus souvent les rapports entre le bailleur et le locataire. Pour limiter les abus, le législateur a pourtant encadré strictement le type de dépenses que le propriétaire peut facturer à l'occupant de son habitation. Cette liste réglementaire s'applique à toute location d'un logement vide mais aussi aux meublés dont le bail a été signé depuis le 27 mars 2014 ou avant cette date si le contrat le prévoit.
Un listing précis
Bien entendu, le locataire est d'abord redevable du chauffage et de l'eau utilisés pour sa consommation. Mais, en immeuble collectif, il doit aussi contribuer aux frais engendrés par les installations communes comme les cages d'escalier, le local à poubelle, les garages, l'ascenseur et les espaces extérieurs. Ces dépenses se limitent en revanche à l'entretien (électricité, eau, produits de nettoyage et de jardinage, désherbage, coupe, etc.), aux menues réparations et, dans une certaine proportion, aux frais de personnel d'entretien (concierge, gardien, employé de ménage). Hors de question, à l'inverse, de facturer à l'occupant des travaux de réfection de façade, de remplacement des boîtes aux lettres, de dégorgement des canalisations d'eaux usées ou encore de dératisation, qui sont du ressort des propriétaires.
Enfin, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, celle de balayage ainsi que la redevance assainissement peuvent être répercutées dans les charges récupérables.
La régularisation annuelle
Tout bail d'une habitation vide doit préciser le montant provisionné chaque mois au titre des charges locatives. Cette somme est calculée en fonction des chiffres arrêtés lors de la précédente régularisation ou du budget prévisionnel si le logement est en copropriété.
Outre cette avance qui s'ajoute à son loyer, le locataire doit guetter la régularisation faite chaque année en fonction des dépenses réelles. Le bailleur est alors tenu de lui adresser un décompte des charges un mois avant, en précisant la répartition des frais entre eux. L'occupant doit en effet pouvoir vérifier que ce qu'on lui réclame lui est bien imputable et comprendre les éventuelles variations de montants d'une année sur l'autre.
À savoir : le bail d'un logement meublé peut prévoir un forfait de charges plutôt qu'une provision. Mais s'il est insuffisant, le bailleur ne pourra pas demander le complément au locataire pour les baux signés depuis le 27 mars 2014.
Bisbilles à gogo
Si les choses paraissent claires en théorie, les bailleurs sont souvent peu rigoureux en pratique. Entre l'absence de décompte des charges, des frais réclamés à tort et une régularisation floue ou tardive, les litiges sont légion !
Rappelons donc qu'une fois le décompte envoyé, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire toutes les pièces justificatives (factures, contrat d'entretien…) durant six mois. N'hésitez donc pas à y mettre le nez si le montant de la régularisation vous semble anormal ! Attention, la loi permet au bailleur de réclamer tout arriéré de charges pendant trois ans (contre cinq avant le 27 mars 2014). Mais si la régularisation est effectuée avec retard, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze mois.
Des charges sous-estimées
Certains locataires ont la désagréable surprise de subir des régularisations de charges particulièrement onéreuses. Or, si depuis plusieurs années le montant total engagé pour l'entretien des parties communes est équivalent, c'est qu'il s'agit de charges prévisibles. Conséquence logique : les provisions mensuelles, fixées dans le bail, auraient dû être plus élevées pour faire face au coût réel de l'occupation. C'est donc une faute du bailleur qui peut être sanctionnée par l'octroi de dommages-intérêts devant le tribunal. Mieux vaut toutefois, en amont, insister, lors de la conclusion du bail, pour obtenir les résultats de la précédente régularisation et ainsi vérifier que le montant des charges est cohérent.
Bon à savoir : la liste des charges locatives est consultable sur Service-public.fr, dans la rubrique consacrée aux obligations du locataire.
