Si acheter un bien immobilier sans apport est aujourd'hui possible, un petit bas de laine reste tout de même indispensable pour s'acquitter des frais inhérents à cette transaction. Explications.
Il y a quelques années, être candidat à la propriété sans avoir au minimum 10 % du prix de vente en cash était inconcevable. Avec la baisse des taux d'intérêt et l'allongement de la durée d'emprunt, les conditions d'octroi des crédits immobiliers se sont toutefois assouplies, ouvrant tout grand la porte aux jeunes couples dépourvus d'apport…
Le dépôt de garantie, incontournable
Il n'empêche, avant d'obtenir le fameux prêt, encore faut-il pouvoir avancer plusieurs milliers d'euros ! Lorsque vendeur et acheteur ont trouvé un accord, ils se retrouvent en effet chez le notaire (ou l'agence immobilière qui peut aussi s'en occuper) pour signer un compromis de vente. Une étape décisive engageant les deux parties et que le propriétaire sécurise le plus souvent en imposant le versement d'un dépôt de garantie par l'acquéreur, dont le montant varie entre 5 et 10 % du prix du logement. Pour une maison affichée à 260 000 €, cela revient tout de même à débourser entre 13 000 € et 26 000 €, avant même d'avoir obtenu son emprunt !
Cette somme, conservée par la notaire, deviendra un acompte sur le prix de vente si la transaction aboutit, ou servira de dédommagement au vendeur si l'acquéreur lui fait défaut en dehors du cadre convenu. Pour faire machine arrière sans perdre son dépôt de garantie, il faut alors se désister dans un délai légal de dix jours ou faire jouer l'une des conditions suspensives prévues dans le compromis, et notamment le refus d'octroi du crédit immobilier.
La taxe foncière au prorata
Si tout s'est bien passé, l'officier public transmet un appel de fonds que l'acheteur doit remettre à sa banque afin qu'elle verse les sommes déterminées sur le compte de l'office notariale. Ce virement couvre alors le solde du prix du bien, de même que les frais d'enregistrement, voire les droits de mutation (couramment appelés « frais de notaire »). En revanche, il n'intègre pas le paiement de la taxe foncière.
Or, bien que cet impôt local soit dû par le propriétaire en place au 1er janvier, la majorité des contrats de vente prévoient une répartition au prorata de l'année en cours. Pour une taxe foncière de 1 000 € annuels, l'acheteur en sera donc quitte pour faire un chèque de 500 € au vendeur, si la vente définitive est réalisée le 1er juillet. Une façon de lui rembourser les six mois d'impôts qui lui seront prélevés à l'automne par le fisc alors qu'il ne sera déjà plus dans les lieux.
Le bon plan des honoraires
Lorsqu'une agence immobilière est mandatée pour réaliser une vente, c'est en toute logique le propriétaire qui a fait appel à elle qui doit lui régler ses honoraires. Sauf qu'en pratique, ce coût est évidemment répercuté sur le prix de vente qui grimpe d'autant ! En clair : sur une maison affichée à 260 000 €, il n'y a en réalité que 247 000 € qui reviennent au vendeur (environ 5 % de frais d'agence). Problème : lors de la vente, les « frais de notaire » (impôts et émoluments) sont calculés sur le prix total !
Astuce : arrangez-vous avec le vendeur pour que le compromis de vente distingue les honoraires de l'agence et le prix du bien, de façon à limiter les droits fiscaux à acquitter. Dans l'idéal, vous pouvez convenir de partager fifty-fifty la commission de l'agent immobilier.
