Un prêt à taux zéro progressif mais complexe

Alors que le prêt à taux zéro, dit PTZ, devait s'éteindre fin 2023, le gouvernement a prolongé le dispositif jusqu'en 2027 et fait évoluer ses critères d'éligibilité non sans ajouter une bonne dose de complexité.

Le prêt à taux zéro, ou PTZ, fait partie de ces dispositifs d'accession à la propriété sans cesse prolongés, tout en étant revus et corrigés selon les besoins du moment. Créé en 1995, ce prêt bancaire sans intérêt subventionné par l'État s'intègre ainsi dans le plan de financement des primo-accédants (comprenez ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur logement au cours des 2 années précédentes) pour acquérir leur résidence principale. Mais encore faut-il respecter les conditions de zonage, de type d'habitation et de revenus ! Or, si un décret paru au Journal officiel du 2 avril 2024 a rehaussé les plafonds de ressources pour élargir l'accès au PTZ, il n'est pas simple de s'y retrouver dans l'enchevêtrement de critères.

Le neuf en zone tendue, l'ancien en zone détendue

Dans les zones tendues – A, A bis et B1 –, votre projet immobilier doit exclusivement cibler un logement neuf situé dans un bâtiment d'habitation collectif. Autrement dit, il faut acheter un appartement achevé depuis moins de 5 ans et encore jamais loué ou rénové de façon importante en vue de sa première occupation.
À l'inverse, dans les territoires où le marché ne présente pas de tension – les zones B2 et C –, le PTZ finance exclusivement l'acquisition d'un logement ancien dans lequel les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Depuis 2020, il faut en outre que ces améliorations permettent une consommation énergétique de moins de 331 kMh/m² annuels (soit l'équivalent d'une étiquette énergie E), ce qui implique de fournir à la banque une évaluation énergétique avant travaux et une projection après le chantier.
Le décret publié le 2 avril 2024 resserre donc la vis sur les logements éligibles en excluant les maisons neuves, ainsi que l'achat d'un bien neuf en zone détendue. Seules les opérations spécifiques restent éligibles au PTZ neuf individuel en zones tendues et détendues (prêt social location-accession, bail réel solidaire, accession sociale dans un quartier prioritaire de la politique de la ville).

Des plafonds de revenus à la hausse

En revanche, le législateur assouplit les critères tenant aux revenus des emprunteurs afin de permettre à davantage de ménages de bénéficier du PTZ (de 7 % à 30 % de hausse selon les zones et les tranches de revenus).
À titre d'exemple, un couple sans enfant peut prétendre au dispositif tant qu'il n'atteint pas 73 500 € de revenu fiscal de référence en zone A ou A bis, 51 750 € en zone B1, 47 250 € en zone B2 et 42 750 € en zone C. Cela étant dit, en fonction de son niveau de ressources, il ne pourra pas obtenir le même montant d'aide. En effet, quatre tranches de revenus calculées à partir d'un coefficient familial entrent en ligne de compte dans le calcul du prêt à taux zéro. Les demandeurs les plus modestes peuvent ainsi obtenir un financement sans intérêt à hauteur de 50 % de leur projet, contre 40 % maximum pour les tranches de revenus 2 et 3 et enfin 20 % pour les foyers les plus aisés (tranche 4) qui étaient jusque-là exclus du dispositif.
Le gouvernement estime que cette nouvelle grille permet à 29 millions de foyers fiscaux d'être potentiellement éligibles, contre 23 millions avant cette réforme.