Rénover pour louer : tout sur le dispositif Denormandie

Déjà modifié à plusieurs reprises, le dispositif d'investissement locatif dit Denormandie a été étendu et prolongé au printemps. On vous dit tout sur ce programme défiscalisé.

Chaque ministre du Logement ou presque a laissé derrière lui un programme d'investissement locatif défiscalisé afin de soutenir l'offre de logements destinés aux ménages les moins aisés. Depuis 2019, c'est notamment le cas du dispositif Denormandie qui vise à redynamiser les villes marquées par un habitat ancien très dégradé. Après des résultats plutôt mitigés, et alors que ce programme devait disparaître fin 2023, il a finalement subi un nouveau lifting à travers la loi du 9 avril 2024 qui le prolonge et l'étend jusqu'au 31 décembre 2027. Décryptage.

Des logements anciens

Le dispositif Denormandie cible l'acquisition de logements anciens faisant l'objet d'importants travaux de rénovation ou de locaux transformés en usage d'habitation. Le chantier doit en effet représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
Les travaux doivent viser à créer de la surface habitable nouvelle ou à améliorer la performance énergétique d'au moins 30 % (20 % en habitat collectif) ou encore faire partie de travaux de rénovation spécifiques (isolation des murs, toiture, fenêtres ou changement de chaudière et de production d'eau chaude).
Si la loi vous laisse le temps d'agir, il est toutefois précisé que le chantier doit être terminé, au plus tard, le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.

Un champ d'application étendu

Le faible succès de ce programme tient notamment au fait qu'il cible précisément certaines communes. Le logement doit en effet être situé dans une ville dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important, un territoire qui a passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) ou encore une zone labellisée dans le cadre du programme national Action cœur de ville (ACV). Au total, d'après la carte des communes éligibles mise en ligne par le ministère de la Cohésion des territoires, ce sont ainsi 454 villes qui sont concernées en métropole et 19 en outre-mer. Pour savoir si votre municipalité relève du champ d'application du dispositif, vous pouvez d'ailleurs utiliser le simulateur proposé sur le portail de l'administration Service-public.fr.
Néanmoins, la loi du 9 avril 2024 a ajouté une extension bienvenue puisque ce dispositif s'applique désormais également aux logements situés dans une copropriété en grave difficulté, et ce, quelle que soit la ville. On parle ici des copropriétés faisant l'objet d'une procédure judiciaire d'administration provisoire et celles qui sont incluses dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées. S'il est difficile d'estimer leur nombre, un récent rapport sénatorial réalisé par la Commission d'enquête sur la paupérisation des copropriétés et présenté fin juillet, évoquait plus de 220 000 copropriétés en grande difficulté en France. Même si toutes ne répondent pas aux conditions mentionnées, cette nouvelle mesure ouvre donc largement le champ d'application du dispositif Denormandie.

Une location encadrée

Comme pour tout dispositif de défiscalisation, la location du logement répond à certains critères stricts pour prétendre à la ristourne fiscale. L'habitation doit ainsi être louée nue en tant que domicile principal au plus tard 1 an après son achat, et ce, pendant 6, 9 ou 12 ans, afin de percevoir une réduction d'impôt qui atteindra respectivement 12%, 18 % ou 21 % du prix du bien, le tout plafonné à 300 000 € de coût d'acquisition du logement, à 5 500 € par m² de surface habitable et dans la limite du plafonnement global des avantages fiscaux (10 000 € par an). Notez qu'en outre-mer, les taux de défiscalisation sont portés à 23 %, 29 % et 32 %.
Afin de favoriser les ménages les moins aisés, le choix du locataire se fait selon un niveau maximum de ressources qui dépend de la zone géographique du logement, tandis que le montant du loyer est lui aussi plafonné par la loi.