Au sortir de la Seconde Guerre mondiale, la flambée des prix de l'immobilier était telle que le législateur a conçu une loi visant à protéger les locataires. Toujours appliquée aujourd'hui, cette législation déroge aux règles habituelles. Décryptage.
Le secteur de l'immobilier est particulièrement sensible. Dès lors que la demande est supérieure à l'offre, le marché se tend et provoque une montée des prix en flèche. Afin de protéger les locataires, les gouvernements successifs mettent en place depuis longtemps des mesures de contrôle des loyers. Mais un dispositif pertinent à l'instant T ne l'est pas forcément un demi-siècle plus tard. C'est toute la difficulté à laquelle se confrontent les propriétaires de logements soumis à la loi de 1948.
300 000 logements concernés
En ravageant certaines parties du territoire français, la Seconde Guerre mondiale a provoqué une crise du logement sans précédent dans l'Hexagone. Le législateur est donc intervenu pour juguler l'explosion des prix en encadrant strictement la location des habitations construites avant le 1er septembre 1948 et situées dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes.
Bien que le champ d'application de cette réglementation se réduise progressivement, on estime qu'environ 300 000 logements y sont toujours soumis. En effet, les locataires qui sont entrés dans les lieux avant le 23 décembre 1986 continuent de bénéficier, sous certaines conditions, de ce dispositif très protecteur.
Un loyer à prix cassé
Ce type de location obéit à un régime dérogatoire. Exit tout d'abord l'obligation d'un bail écrit. Il peut être ici verbal et son contenu n'est pas réglementé.
En revanche, le montant du loyer est strictement limité et ce, même s'il fait l'objet de travaux d'amélioration. C'est un décret qui fixe chaque année les plafonds à ne pas dépasser en fonction de la catégorie du logement. La loi en distingue six (la septième a été exclue du champ d'application) selon le degré de confort des lieux. Eu égard à l'époque, les équipements pris en compte sont notamment la présence d'un w.-c. et d'une salle de bains…
Or, au grand dam des propriétaires, les tarifs autorisés sont particulièrement bas. À titre d'exemple, un appartement de 43 m2 sans ascenseur « situé dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d'aspect ordinaire » (catégorie II C) doit avoir un loyer inférieur à 149 € (181 € en agglomération parisienne) en 2019 !
Un maintien illimité dans les lieux
Comme on l'a dit, la loi de 1948 ne réglemente pas le bail, au point qu'elle n'impose aucune durée minimale ou maximale de location. Même un contrat à durée indéterminée est autorisé !
Pour peu que les parties aient fixé un nombre précis d'années d'occupation, le locataire bénéficie de toute façon d'un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail. Il peut ainsi rester dans le logement autant qu'il le souhaite, sans nouvel écrit.
Bien que le décès de l'occupant ait pour effet de résilier automatiquement le contrat de location, là encore, ce n'est pas si simple. Un transfert du droit au maintien illimité dans les lieux est en effet prévu au profit de l'époux ou du partenaire de Pacs du locataire. Ses enfants mineurs, ses ascendants et les personnes handicapées à sa charge peuvent aussi en profiter si elles vivaient avec le titulaire du bail depuis plus d'un an.
Comment en sortir ?
Si la loi de 1948 est excessivement avantageuse pour les locataires, elle est source d'une véritable perte financière pour les propriétaires. Comble de malchance, les conditions pour sortir du régime sont complexes.
Bien entendu, l'occupant est libre de donner son congé mais il y a peu de chances qu'il le fasse. Et, comme on l'a vu, même en cas de décès le droit au maintien dans les lieux peut être transféré. En revanche, dès lors que le logement devient vacant, il sort de la loi de 1948 et ne peut plus être loué sous ce régime.
Il faut sinon que ce soit le bailleur qui donne congé au locataire. Il ne peut le faire que pour réaliser des travaux, habiter lui-même le bien ou y loger ses enfants ou parents. En contrepartie, il doit proposer une solution de relogement conforme aux besoins de l'occupant. Une condition bien difficile à remplir lorsque ce dernier profite de 40 m2 pour moins de 200 € mensuels… Pour échapper à cette obligation, il faut avoir acquis le bien – le plus souvent c'est un héritage – il y a au moins dix ans ou être soi-même évincé de son logement. Enfin, seul un propriétaire de plus de 65 ans peut mettre dehors un locataire de plus de 70 ans touchant moins de 1,5 fois le smic.
Dernière option, proposer, sous certaines conditions, une sortie progressive de la loi de 1948 sur huit ans.
Des questions sur la loi de 1948 ? Renseignez-vous auprès de l'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil). La liste est disponible sur : Anil.org.
