Au cœur de la gestion d'une copropriété, le vote en assemblée générale fait l'objet de nombreuses tractations. Et cela ne risque pas de s'arranger au vu des récentes mesures législatives.
Projets de travaux, organisation des espaces communs, rapport de gestion annuel et autres demandes particulières, l'assemblée générale des copropriétaires se charge de mettre au vote tout ce qui a trait au fonctionnement de la copropriété. Pourtant, par manque de temps ou d'intérêt, bon nombre de résidants n'y sont pas présents. Pour leur permettre de participer quand même à la prise de décision, le législateur a pris certaines dispositions récemment modifiées.
La chasse aux pouvoirs
Vous ne pouvez pas vous rendre à l'assemblée générale ? La loi vous permet de mandater par écrit quelqu'un pour vous représenter et voter en votre nom. Une possibilité somme toute anecdotique mais qui cache en réalité des enjeux de taille. Car dans les grandes copropriétés comportant plusieurs centaines de lots, il n'est pas rare que 40 ou 50 % des propriétaires n'habitent pas sur place et se désintéressent par conséquent de ces questions.
On l'aura compris, avoir le pouvoir de ces absents dans la poche peut donc faire une réelle différence. Afin de limiter les abus, la loi disposait jusqu'ici qu'un copropriétaire ne pouvait recevoir plus de trois délégations de vote qu'à la condition que l'ensemble (y compris les siennes) ne représente pas plus de 5 % de toutes les voix du syndicat. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Élan, le 24 novembre 2018, ce seuil est toutefois passé à 10 %. Qui plus est, chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d'un lot peut recevoir personnellement ces procurations. Par ce biais, un couple peut donc obtenir jusqu'à 20 % des voix à l'assemblée générale !
Selon Francis Bourriaud, fondateur de Syndicalur, une entreprise spécialisée dans la mise en concurrence de syndics, ces mesures pourraient donc favoriser « une chasse aux pouvoirs » visant à faire pencher le vote dans un certain sens lors des prises de décisions…
L'enjeu du pouvoir en blanc
Beaucoup de copropriétaires absents ne savent cependant pas vers qui se tourner Pour faire simple, ils se contentent alors le plus souvent d'adresser au syndic un pouvoir en blanc. En clair : ils signent une procuration de vote mais sans indiquer le nom de leur mandataire. Sauf que cette méthode donne les coudées franches au syndic qui pourrait être tenté d'utiliser cette délégation en sa faveur !
Auparavant, seule la jurisprudence encadrait cette pratique. Les juges veillaient ainsi à ce que le copropriétaire soit bien informé sur les questions à l'ordre du jour et que son mandat soit transmis au président de l'assemblée générale, aux membres du conseil syndical ou redistribué par tirage au sort.
La loi Élan s'en est inspirée. Désormais, la législation indique de façon claire que « lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit ». Le texte précise en outre que le syndic, ses préposés (on pense ici au gardien d'immeuble) et leur famille respective (conjoint, partenaire, concubin, ascendants et descendants) ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée générale.
Bémol : le législateur n'est pas allé jusqu'à donner une procédure précise à respecter, comme l'organisation d'un tirage au sort par exemple. Dès lors, on voit mal en quoi cela pourrait limiter les éventuels petits arrangements entre amis, qui sont du reste difficiles à prouver…
Voter à distance
Pour que les copropriétaires puissent s'exprimer sans se déplacer, la loi Élan leur permet de voter à distance par différents moyens.
Première possibilité : « par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification ». Cette mesure, dénoncée par les petits syndics qui n'ont pas les moyens de s'équiper, est applicable depuis la parution du décret nécessaire le 27 juin 2019. Quant au vote par correspondance, il est possible depuis un arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire dédié à joindre à la convocation de l'assemblée qui est envoyée aux copropriétaires.
